Gocapital.ru

Мировой кризис и Я
8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Глобализация рынка недвижимости

Как мировая глобализация отразится на рынке недвижимости

Глобализация стала неотъемлемым компонентом современного мира. С одной стороны, она заметно упрощает культурный обмен между различными государствами. С другой – испытывает на прочность этнические особенности народов, ставя под угрозу многие национальные приоритеты. Нельзя отрицать и ощутимое влияние глобализации на рынок недвижимости 2018 года. Благодаря этому, одни направления становятся очень популярными, а другие оказываются на грани забытья. Размытие границ дает практически беспрепятственную возможность для миграции за рубеж, способствуя процветанию одних стран за счет упадка других. При этом, становится ближе и зарубежный рынок недвижимости, который словно магнитом манит граждан постсоветских стран.

Какие факторы глобализации влияют на рынок недвижимости

Одним из самых важных феноменов глобализации является повышенный уровень чувствительности экономики любого государства к изменениям вдругих странах. То есть, спрос на недвижимость в одной части мира можетбыть спровоцирован кризисом в другой. В условиях глобализации принцип«хата с краю» уже не актуален. Все получаются как бы «в одной упряжке».

Рассмотрим влияние каких факторов на недвижимость, вызвано именноглобализацией:

  • Миграция инвестиций – позволяет крупным игрокам рынка недвижимости вкладывать в строительство за рубежом;
  • Появление иностранных покупателей – способствует размытию культурных границ и налаживанию связей между народами;
  • Приход частных инвесторов – усиливает поток финансовых вливаний вместные экономики;
  • Обмен опытом – способствует унификации стандартов, менеджмента итехнологий (например, энергоэффективное строительство);
  • Культурная интеграция – подразумевает появление общих мотивов вархитектуре и дизайне на всех континентах мира.

С одной стороны, иностранный инвестор в недвижимость способствует росту благополучия страны, но существует обратный эффект. Чтобы где-то прибавилось, надо в другом месте убавить. Финансовая миграция за рубеж истощает и без того бедные страны, еще сильнее выводя из них деньги. Ведь большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои сбережения в экономически благополучные страны, например в Польшу, Швецию или Германию, абсолютно игнорируя ту же Россию и Украину. Таким образом, за последние годы глобализация сделала мир в три раза богаче, но неравномерно.

Еще одним важным фактором последних лет, который уверенно интегрируется в зарубежный рынок недвижимости, являются мировые платежные системы, основанные на криптовалютах. Этот феномен глобализации еще сильнее размывает экономические границы, все чаще используясь для всевозможных транзакций, включая и операции с недвижимостью.

Развитие цифровых технологий вообще широко вошло во все сферы человеческой жизни. Это учитывают и застройщики, все чаще проводя свои рекламные кампании в социальных сетях и меседжерах, активно привлекая блогеров для информирования общественности и создания позитивного имиджа.

Тенденции развития рынка недвижимости в 2018 году

В первую очередь отметим, что каких-либо экономических кризисов в текущем году не предвидится. По прогнозам экспертов, 2018 год обещает быть лучше среднестатистических показателей, рост мировой экономики должен составить порядка 3,7%. Цены на нефть особых колебаний не предвещают, также как и на золото. Соотношение курса доллара к евро будет отличаться стабильностью, примерно на уровне 1,22-1,25 $ за евро.

Все это способствует планомерному улучшению экономик большинства развитых стран, в том числе и Евросоюза. По версии издания Forbes, двадцатка самых перспективных стран для инвестирования в местную экономику и бизнес выглядят следующим образом:

  1. Великобритания;
  2. Новая Зеландия;
  3. Нидерланды;
  4. Швеция;
  5. Канада;
  6. Гонконг;
  7. Дания;
  8. Ирландия;
  9. Сингапур;
  10. Швейцария;
  11. Австралия;
  12. Соединенные Штаты Америки;
  13. Германия;
  14. Финляндия;
  15. Норвегия;
  16. Тайвань;
  17. Бельгия;
  18. Австрия;
  19. Южная Корея;
  20. Испания.

Соответственно, спрос на рынке недвижимости этих стран обещает быть самым интенсивным со стороны зарубежных инвесторов и девелоперов. Но и рост цен на недвижимость во многих из них достигает 7-20%, при этом, не сильно смущая претендентов на гражданство или ВНЖ.

В этом списке можно увидеть страны, которые уже входят в рейтинги популярности по приобретению жилья иностранцами. Швеция, Германия, Испания привлекают иммигрантов со всего мира, подкупая их своей стабильностью и перспективами.

Глобализация хоть и упрощает доступ наших граждан к развитым странам, но при этом способствует уже сточению миграционной политики с их стороны. Ведь, чем больший поток переселенцев, тем сильнее становится ихотбор. Прежде всего, по уровню материального благосостояния.

Хотя в некоторых странах, включая Германию, наоборот имеет место спрос на доступное жилье. Строительство так называемых микроапартаментов площадью до 30 кв. метров позволяет привлекать студентов и трудовых мигрантов. До конца 2018 года будет построено порядка 30 тыс. таких объектов.

Если брать общие тенденции, то большей популярностью пользуется стандартное жилье средней ценовой политики. При чем рекомендуется приобретать недвижимость от застройщика. Вторичный рынок, хоть и изобилует бюджетными предложениями, но ремонт и переделка такого жилья может обойтись куда дороже. В среднем, инвестиции в недвижимость для получения ВНЖ начинаются от 500 тыс. $, но в некоторых странах, например, Греции, можно значительно сэкономить. Там есть хорошие варианты в пределах 200 тыс. $, на которые государство еще и выделяет субсидии.

Еще одна тенденция развития рынка недвижимости – популярность коммерческих объектов, которые требуют значительно меньших финансовых затрат для ремонта и содержания, чем жилые постройки. Всевозможные торговые центры в изобилии раздают площади под магазины и развлекательные точки. Не менее популярны и объекты гостинично-ресторанного бизнеса, а также офисные здания.

Мировая глобализация ощутимо влияет на рынок недвижимости 2018 года. Во многом это обусловлено расширением возможностей для миграции зарубеж, тем самым консолидируя финансовые потоки в экономически развитых и благополучных странах. При этом Евросоюз не спешит открывать двери для выходцев из бедных стран, тщательно присматриваясь к претендентам на гражданство. Зарубежный рынок недвижимости открывает широкие перспективы для интеграционного процесса, являясь одним из важнейших условий переезда.

Модель функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ
1.1. Сущность рынка недвижимости в мегаполисе в условиях
глобализации
1.2. Сущность функционирования рынка недвижимости в мегаполисе
1.3. Специфика функционирования рынка недвижимости в мегаполисе
в условиях глобализации
Глава II. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ
2.1 Обоснование структурных противоречий функционирования рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации
2.2. Матричный анализ рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации
2.3 Методический подход к анализу рынка недвижимости мегаполиса
в условиях глобализации
Глава III. МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МЕГАПОЛИСЕ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ
3.1. Перспективы и тенденции развития рынка недвижимости в условиях глобализации
3.2. Экономике-математическая модель и структурно-логическое
описание функционирования рынка недвижимости мегаполиса в условиях
глобализации
3.3. Прогнозная оценка влияния макроэкономических факторов на функционирование рынка недвижимости в мегаполисе в условиях глобализации
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.
Глобализация экономики наряду с трансляцией опыта и интеграцией ресурсов, ведет к обострению кризисных явлений. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразился на экономике большинства стран. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые — о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики.
На протяжении стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становится всё больше. Цены на жилую недвижимость за последние 10-15 лет выросли до нереальных размеров. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Все это говорит о том, что изучение особенностей становления, развития и функционирования рынка недвижимости в мегаполисе, играющем роль «аттрактора» капитала и ресурсов, точкой развития экономики территории, играет ключевую в современных условиях глобализации.
Степень разработанности проблемы.
Фундаментальнбые основы по вопросам недвижимости, прав собственности внесли классики ученые (К. Маркс, А. Смит, Ф. Энгельс), российские ученые (А.Н. Асаул , М.К. Беляев, В.В. Бузырев, В.А. Горемыкина, Т.В. Гудзь, Кабанов В.Н., A.B. Карасева, Е.А. Кудашова, А.Н. Ларионов, О.В. Максимчук, Б.В. Прыкин, А.И. Романова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевич, Т.Н. Хаметов, В.Г. Цай, Б.В. Ширшиков, Л.Н. Чернышов, В.З. Черняк и др.);

производства, промышленно-гражданского строительства или рекреационных нужд
Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер. Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания.
Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления. Рынок недвижимости тесно связан с финансовым рынком. Принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной взаимосвязи между этими рынками:
1 — наличие инвесторов-покупателей и инвесторов продавцов;
2 — использование инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
3 — наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
4 — экономические отношения между стоимостью и потребительской
стоимостью товаров;
5- наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и
имеющих средства для его приобретения;
6- получение дохода от объекта инвестирования;
7- потребность в управлении для получения дохода.
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответст-

Читать еще:  Модели равновесия на рынке труда

Под знаком «скидок» и глобализации

Под знаком «скидок» и глобализации

Мадридский салон недвижимости (SIMA08) прошел под знаком «скидок». Можно сказать, что эта крупнейшая в мире отраслевая ярмарка подтвердила свой статус. Мы смогли стать свидетелями огромного объема предложений по недвижимости. Территориально они охватывали все районы Испании. Участвовало более 600 испанских и иностранных компаний.

Салон организационно был рассредоточен сразу в пяти павильонах выставочного комплекса в Парке Хуана Карлоса I. Каждая «площадка», работала с определенным сегментом рынка недвижимости, что облегчало жизнь заинтересованным посетителям: «Общая площадь» – основные компании и предложения, а также общая информация; «СИМАтур» – предложения загородных домов для отдыха на море или в глубинке; «Международная площадь» – предложения по зарубежным инвестициям. Вы могли купить или продать жилье и соответствующие услуги не только внутри страны, но и за рубежом, – примерно в 50-ти странах. Так что международный сегмент предложений был значительный; «СИМАсити» – специальная площадь для муниципальных учреждений и общественных организаций, представляющих градостроительные планы и крупные архитектурные проекты, находящиеся в стадии строительства или разработки, а также проекты по льготному муниципальному («защищенному») жилью.

Ярмарка была открыта для всех желающих, как для публики, так и для профессионалов, ищущих возможность заключить выгодную сделку.

Поскольку ярмарка ежегодная, имеет смысл сравнить некоторые итоговые цифры. Салон 2008 открылся в условиях спада спроса на жилье, что отразилось на количестве его участников – 385 испанских компаний – это на 30% меньше, чем в прошлом году. Меньше было и предложений по жилью: 159067 единиц новых построек, против почти 200000 на прошлом салоне. Это на 20% меньше. Цифры приводятся разные, тем не менее, они однозначно свидетельствуют о том, что кризис безусловно затронул этот сегмент рынка. Если не о кризисе, то о коррекции рынка говорит и тот факт, что на салоне в этом году побывало на 4,6% меньше посетителей. Однако среди тех, кто пришел, увеличилось число иностранцев – на 12,5%.

Об определенных трудностях с продажами говорит и тот факт, что многие из участвующих компаний развернули целые программы и широкую гамму предложений, чтобы оживить продажи, и преодолеть спад наметившийся на рынке из-за уменьшения спроса. Некоторые из этих программ стали известны сразу же после открытия. Так строительная фирма «Лубаса» предложила скидки до 20% , Группа «Праса» предусмотрела для своих покупателей специальные выплаты, а «Урбас-Гуадаэрмоса» предложила страховку, заключив договор со Страховым Альянсом, предназначенную гарантировать выплаты по ипотеке в трудные для экономике времена.

Интересную программу призванную повысить уровень доверия между продавцом и покупателем, предложила одна из старейших испанских строительных компаний. Она именно так и называется – «Доверие» и состоит из трех предельно ясно сформулированных пунктов: а) если покупатель вносит залог, но затем отказывается подписать контракт, залог возвращается полностью, причем с процентами – 2%; если сделка совершается, покупатель получает скидку в размере 20% от окончательно согласованной стоимости сделки; если в течение пяти лет с момента заключения контракта жилье теряет в цене, фирма компенсирует потери.

Различные льготы получили и арендаторы, предполагающие в дальнейшем стать собственниками.

Эти меры отражает и трудности с финансированием операций с недвижимостью. Банки не так охотно как раньше выделяют под них кредиты.

Кроме того, если предложений по жилью было существенно меньше, то вдвое увеличилось количество предложений по земельным участкам и в три раза предложение по торговым и офисным площадям. По отелям разница ещё более существенная – предложение выросло в 5 раз.

Среди новшеств «СИМАфутура» – специальная площадь, посвященная новым строительным технологиям, материалам и возобновляемым источникам энергии.

Весьма красноречиво выглядят изменения в списке участников: более половины из них – иностранные компании.

Впервые уделялось специальное внимание продажам жилья иммигрантам – в Испании и в странах, откуда они эмигрировали.

По сравнению с 2007 годом уменьшилось на 8% количество единиц жилья, выставленного на продажу в Испании (75% от общего количества предложений), и соответственно увеличились цифры по продажам за рубежом. СИМА представила 42688 предложений по зарубежной недвижимости в 19 странах. Всего участвовало около 200 зарубежных компаний, среди которых лидируют латиноамериканские.

Именно латиноамериканец – аргентинский архитектор Хосе Мариа Рубио стал одним из главных действующих лиц салона. Трудно было пройти мимо оформленного им стенда, и остаться равнодушным. Подвесив на двух стальных полуарках работающие компьютеры в клетках, он продемонстрировал достигнутый уровень строительных технологий, их безграничные возможности, устремленные в будущее, и в то же время сомнительность самого этого будущего. Так архитектор доступными ему средствами продемонстрировал нарастающую разобщенность людей в современном обществе.

Салон показал, что экономический рост по другую сторону Атлантики и возможности получить более высокую рентабельность, чем в Испании и в США, побуждают вкладчиков инвестировать в латиноамериканскую недвижимость. Глобализация или иначе диверсификация рынка становится тенденцией, которая прослеживается как в мышлении устроителей Салона, так и в реальных действиях предпринимателей, инвесторов и конечных покупателей. Покупка высотных зданий в финансовых центрах с целью последующей их сдачи в наём под офисы, приобретение земельных участков на побережье под застройку коттеджами или покупка квартир в кондоминиумах-отелях – это наиболее часто используемые испанскими предпринимателями и инвесторами пути, позволяющие выйти на латиноамериканский рынок.

Аргентина была представлена в этом году наиболее солидно. «Прекрасное дитя» Латинской Америки позволяет сегодня получить рентабельность до 35% годовых. Высокая юридическая защищенность в Чили; новые курортные зоны, застраивающееся в Уругвае, переживающем экономический подъём; повышенный спрос на жилье в Мексике, – лишь некоторые из привлекательных сторон Нового Света.

Что же касается Панамы, то с 2004 года она переживает самый настоящий экономический бум и именно инвестиции в недвижимость сделали её заметной на современной карте мира. Эта страна с её 3,5 миллионами жителей превратилась в объект пристального внимания иностранных инвесторов, благодаря следующим причинам:

– самая благоприятная конъюнктура для иностранных инвестиций;

– соответствующая структура экономики;

– наличие законодательства, стимулирующего иностранного инвестора.

Панама стабильна в политическом и социальном плане. Она располагает в достаточном количестве квалифицированной рабочей силой. По отношению к иностранному капиталу нет каких-либо ограничений. Напротив, налицо стимулирующее налогообложение и льготы в сфере финансирования. Кроме того, имеется Закон о Стабильности Инвестиций, гарантирующий, что принудительного отчуждения собственности в будущем не произойдет.

Бóльшая часть агентств недвижимости в Панаме входит в ассоциацию («Акови») и руководствуется определенными нормами, что позволяет избегать спекуляций в торговле недвижимостью.

В 2007 году рост экономики в стране составил 11,2%. В этом году он должен достигнуть 7,6%. Но одно лишь расширение Панамского канала гарантирует солидный объём инвестиций. Только строительство двух новых шлюзов будет стоить 5 млрд. долларов.

Интересен и восточноевропейский рынок недвижимости. Высокую рентабельность обещают инвестиции в недвижимость таких стран как Польша и Болгария.

Таким образом, если раньше было выгодно приобретать недвижимость в основном в Европе, причем в старой Европе, то теперь покупка недвижимости за пределами этого ареала становится действительно выгодным вложением капитала. И, может быть, как раз благодаря кризису для обычного покупателя пришло удачное время купить свой дом или найти на рынке недвижимости идеальную инвестицию?

дата публикации: 27.09.2008

Основные тенденции развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России в условиях глобализации Логинова Екатерина Валентиновна

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Логинова Екатерина Валентиновна. Основные тенденции развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России в условиях глобализации : диссертация . кандидата экономических наук : 08.00.14 / Логинова Екатерина Валентиновна; [Место защиты: Гос. ун-т упр.].- Москва, 2008.- 157 с.: ил. РГБ ОД, 61 09-8/645

Содержание к диссертации

Перспективы решения жилищной проблемы в РФ с учетом мирового

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Мировая экономика XXI века имеет характерные особенности: взаимозависимость экономик различных стран значительно возросла, границы между государствами постепенно стираются, законодательства унифицируются и становятся более либеральными, рынки интернационализируются, международная миграция становится более масштабной. В процессе глобальных изменений мировой экономики кардинально изменился и мировой рынок недвижимости.

В XX веке объекты недвижимости в основном рассматривались как место жительства человека, размещения производства или коммерческих организаций. Инвестиции в недвижимость носили довольно пассивный характер — вложения в недвижимость составляли менее 5% портфелей инвесторов.

В XXI веке ситуация изменилась: недвижимость уже становится одним из самых выгодных объектов инвестиций. Многие люди, потерявшие веру в акции, стали рассматривать дома в качестве инвестиционного объекта, который быстро растет в цене. Финансовые институты стали увеличивать долю коммерческой недвижимости в своих инвестиционных портфелях. И те, и другие получали сверхдоходы. Многочисленные риэлторы, аналитики и специалисты во всем мире утверждали, что покупка недвижимости — самые безопасные инвестиции, и цены на нее не упадут так сильно, как падали акции. И действительно, в течение нескольких лет стоимость жилья в реальном выражении во многих странах росла быстрее, чем когда-либо, значительно превышая доходность ценных бумаг и других инвестиционных инструментов. От Лондона до Мадрида и от Вашингтона до Сиднея стремительно растущие цены на недвижимость стали актуальной темой для всевозможных дискуссий, конференций и форумов. И хотя многие аналитики отвергали тезис о том, что нереально возросшие цены — это очередной «пузырь», немало других экспертов утверждали обратное. Более того, эта ситуация рассматривалась ими, как одна из самых серьезных угроз, висящих над мировой экономикой, так как взрыв «пузыря» на рынке недвижимости способен ввергнуть в рецессию экономики многих стран, которые и так не отличаются стабильностью.

Читать еще:  Падающие объемы при падающем рынке

2007 — 2008 гг. оправдали многие пессимистические прогнозы. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразился на экономике стран, непосредственно связанных с американской экономикой. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые — о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики. На протяжении стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становилось все больше. Для многих государств это стало национальной угрозой.

Россия — не исключение. Цены на жилую недвижимость за последние 1015 лет выросли до нереальных размеров. Даже арендовать жилье стало не дешево, а купить — для многих граждан вообще не представляется возможным. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Хотя государство разработало и реализует Федеральную целевую программу «Жилище», жилье не становится доступнее.

Все это говорит о том, что изучение особенностей развития рынка недвижимости, играет ключевую роль не только в жизни каждого человека и деятельности любой организации, но и в экономике любого государства, а также мира в целом, и приобретает особую актуальность в настоящее время.

Целью исследования является разработка с учетом мирового опыта путей решения жилищной проблемы в России в условиях глобализации.

Для реализации указанной цели был сформулирован следующий круг исследовательских задач и предложена система их решения:

Определить особенности рынка недвижимости в условиях глобализации. Изучить его специфику, основные тенденции государственного регулирования и взаимосвязь с другими рынками.

Провести комплексный анализ рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии.

Более детально проанализировать особенности рынка недвижимости России, выявить главные препятствия для решения жилищной проблемы.

Исследовать зарубежный опыт решения проблемы обеспечения доступным жильем населения.

Разработать рекомендации по улучшению обеспеченности населения России современным жильем.

Объектом исследования являются рынки жилой недвижимости зарубежных стран и России.

Предметом исследования являются тенденции и проблемы развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России, а также роль государства в решении жилищной проблемы.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретические вопросы, связанные с определением особенностей рынка недвижимости, принципами его функционирования и связанными с ним рисками, а также различными подходами к определению объекта недвижимости и методам его оценки, нашли отражение в работах Асаула А.Н., Карасева А.В., Горемыкина В.А., Фридмана Дж., Орлуэй П., Стерника Г.М., Кудашова Е.А, Гровера Р. , Грабового П. Г., Гусева А., Гудзь Т.В. и других отечественных и зарубежных авторов.

Информационной базой исследования послужили аналитические материалы органов государственного управления, Программа социально- экономического развития России до 2020 г., Программа и нацпроект обеспечения доступным жильем граждан России, печатные деловые и специализированные издания, ресурсы сети Интернет, аналитические обзорные статьи, материалы компаний, результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств, экспертные оценки ведущих аналитиков рынка недвижимости, материалы и базы данных аналитических центров.

В числе российских и зарубежных организаций, чьи исследования использовались в качестве информационной базы при подготовке диссертации, стоит выделить: Федеральную службу государственной статистики, PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, Jones Lang LaSalle, Mortgage Bankers Assosiation, National Association of Realtor, Schneider & Kindermann, Freddie Mac, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», компанию Терра-недвижимость.

Научная обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждается представленными автором ссылками на первоисточники по всем статистическим и фактологическим данным.

При разработке положений диссертации использовались: метод экспертных оценок, системный анализ, научные методы сравнения и прогнозирования.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

показана специфика рынка недвижимости в условиях глобализации, в том числе систематизированы риски, ценообразующие факторы, определены взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости и других рынков;

выявлены основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости;

выделены положительные и отрицательные последствия участия государства в регулировании рынка недвижимости;

определены общие и специфические тенденции развития рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии;

проанализированы особенности развития московского рынка недвижимости, а также рынков жилой недвижимости регионов России в условиях глобализации и мирового ипотечного кризиса;

выявлены проблемы и противоречия реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»;

сформулированы рекомендации для государственной политики по решению жилищной проблемы в России, с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным жильем.

Практическая значимость исследования. Научно обоснованные выводы, положения и рекомендации, полученные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в практической деятельности государственных организаций, занимающихся проблемой обеспечения доступным жильем граждан России, Правительства Российской федерации при доработке Федеральной целевой программы «Жилище» и практике региональных властей при решении жилищных вопросов на региональном уровне.

Выявленные тенденции развития рынков недвижимости различных стран могут быть полезны компаниям, работающим на рынке недвижимости, как в России, так и за рубежом, для определения дальнейших трендов развития рынков недвижимости и динамики цен.

Кроме того, материалы исследования могут быть использованы при составлении методических и учебных пособий по таким дисциплинам, как международные экономические отношения, мировая экономика, национальная экономика, экономика недвижимости.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования и основные положения работы докладывались на научной конференции молодых ученых «Экономическая политика России в условиях глобализации» в рамках Целевой программа Президиума РАН «Поддержка молодых учёных», обсуждались на заседаниях кафедры «Мировой экономики» Государственного Университета Управления, а также были использованы на практике в ходе работы автора в ЗАО «МКД Партнер» при реализации проектов по оценке недвижимости, анализу развития рынка и оценке целесообразности покупки объектов недвижимости на таких предприятиях как АК «АЛРОСА», Гостиница «Астория», ГК «Внешэкономбанк», ЗАО «Дельта Телеком», ОАО «Ленэнерго», ОАО «МегаФон», ООО «Гостиничный комплекс Прибалтийская», ОАО «РЖД», ОАО «Связьинвест», ОАО «Северо-Западный Телеком», ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Публикации. Основные результаты исследования отражены в шести публикациях автора общим объемом 1,86 п. л.

Структура и содержание диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Общий объем работы составляет 157 страницы и содержит 10 таблиц, 30 рисунков. Библиография насчитывает 205 наименований.

Главные тенденции и прогнозы развития мирового рынка недвижимости на ближайшие десятилетия

По мнению экспертов PwC, на рынке грядут значительные изменения, связанные с состоянием экологии, демографическими тенденциями и развитием технологий.

К 2020 году в Азии, Африке, Латинской Америке и на Ближнем Востоке значительно вырастет население крупных городов. Самое активное переселение в города ожидается в Китае. Ежемесячно миллионы людей будут направляться в мегаполисы, в надежде обрести благополучие среднего класса.

Урбанизация коснется и развитых стран, но она будет проходить не так стремительно. Население Лондона, согласно прогнозу, вырастет на 1,7 млн — до 10 млн к 2031 году. Большой процент вновь прибывших будут составлять обеспеченные представители развивающихся стран, желающие приобрести элитную недвижимость в Европе. В 2013 году 35,7 млрд долл. иностранного капитала было вложено в Лондон, это самая крупная сумма инвестиций в мире. В Нью-Йорке уже ведутся проекты перепланировки и расширения города, к примеру, проект New York’s Hudson Yards Redevelopment Project.

Объем строительства в мире возрастет с 8,7 триллионов в 2012 году до 15 триллионов долл. к 2025 году. Азиатский регион, по прогнозам, будет самым быстрорастущим в мире, на втором месте находятся африканские страны, расположенные к югу от Сахары. Затраты на инфраструктуру, дороги, транспорт в развивающихся странах составят по 1 триллиону долл. в год в течение ближайших 20 лет.

В Китае, Индии и на Ближнем Востоке появятся новые города, построенные с применением экологически эффективных технологий, менее губительных для окружающей среды. Корпорациям, частным инвесторам и государству придется объединиться для создания этих городов и их инфраструктуры. Только совместная работа с государством поможет смягчить риски запланированных грандиозных проектов: Masdar City в Абу-Даби, Jaypee Greens Sports City в Индии, Sejong City в Южной Корее и прочих.

Читать еще:  Совершенный и несовершенный рынок

Поскольку преуспевающие города привлекут большое количество жителей, цена за квадратный метр недвижимости высокого класса продолжит расти. Жилье станет менее доступным, большое количество людей будет жить в крошечных апартаментах. Застройщикам придется эффективнее использовать ограниченное пространство. В то же время новые строительные технологии, а именно сборные дома и ЗD-печать, возможно, позволят создавать дешевое, экологичное и быстро изготавливаемое жилье.

Все больше людей будут перебираться в крупные города

Значительные демографические изменения создадут новые ниши на рынке

Зарождающийся городской средний класс в Африке, Азии и Южной Америке создаст спрос на новые объекты недвижимости. В 2020 году африканское население будет быстро расти, а коренное европейское население продолжит сокращаться. С 2010 по 2040 средний класс увеличится на 180 %. С 2010 по 2020 более миллиарда людей перейдут в средний класс.

Темпы старения населения значительно возрастут. Самое молодое население окажется в развивающихся странах, но после 2020 годов, процесс старения населения начнется и там. С 2025 по 2030 год число людей старше 60 лет будет возрастать на 2,8 % ежегодно. Проблемы пенсионного обеспечения и здравоохранения станут ключевыми и критическими в некоторых странах. Доля иждивенцев пенсионного возраста по прогнозам достигнет 25,4 % к 2050 году, по сравнению с 11,7 % в 2010. Рост численности и старение населения приведут к появлению новых рынков недвижимости. Стареющее население развитых стран будет нуждаться в особом жилье. Жилая, офисная, торговая и индустриальная недвижимость по-прежнему останутся ведущими отраслями, но усилится значимость отдельных секторов, таких как недвижимость для пенсионеров, медицинские центры, доступное жилье. Необходимость в большем количестве пищи для растущего населения повысит нужду в сельскохозяйственных землях, а старение населения потребует больше специализированных комплексов для проживания пенсионеров с включенными медицинскими услугами.

Демографические тенденции к 2020 году и далее создадут огромные новые ниши на рынке. Жилая недвижимость может стать более специализированной под нужды определенных общественных групп. К примеру, апартаменты для молодых специалистов могут быть небольшими, без полноценной кухни и парковки; необходим ряд специализированных комплексов для пенсионеров; семьи в развивающихся странах могут жить в коттеджных поселках за центром города.

К 2020 году вырастет нужда в специализированных жилых комплексах для пенсионеров

На рынке недвижимости появятся новые крупные игроки из развивающихся стран

Рынок недвижимости играет важную роль в феномене быстрого роста экономики развивающихся стран. Темпы строительства остаются очень высокими, что увеличивает инвестиционные возможности.

К 2025 году по прогнозу больше 60 % объектов будут строиться в развивающихся странах (вместо 35 % в 2005). Индия, Китай, Индонезия, Мексика, Россия, США и Канада составят 72 % от общего объема строительства в мире. Азия и африканские страны к югу от Сахары станут самыми быстрорастущими странами по объемам строительства. Только в Нигерии понадобится почти 20 млн новых домов.

Рост развивающихся стран вызовет появление на рынке недвижимости новых влиятельных игроков. Связи и поддержка местных инвесторов на рынке помогут им усилить свои позиции по отношению к западным фирмам. Усилится интернационализация торговых связей, укрепятся уже существующие отношения между развивающимися странами.

Глобализация рынка недвижимости откроет новые широкие возможности для инвесторов.

Согласно прогнозам, объем вкладов институциональных инвесторов в недвижимость вырастет на 55 % (с 29 триллионов в 2012 до 45,3 триллионов долл. в 2020).

Более 60 % всех объемов строительства будет реализовываться в развивающихся странах

Усилится роль экологических стандартов в строительстве

Города производят 70 % парниковых газов, занимая всего 2 % площади земной поверхности. Усиление парникового эффекта способствует изменению климата и ставит под угрозу безопасность городов, расположенных низко над уровнем моря. Процессы урбанизации ускоряются, и экологическая безопасность строительства становится все более важным фактором.

Скорость внедрения технологий и принятия новых стандартов экологической безопасности строительства зависит от того, как быстро будет меняться климат, и как это отразится на жизни людей. Также немалую роль сыграет рост цен на энергоносители.

К 2020 году большая часть недвижимости в развитых странах должна быть оценена согласно системе стандартов экологической безопасности и энергоэффективности. Кроме того, критерии оценки должны быть расширены, необходимо также оценивать недвижимость с точки зрения комфорта проживающих в ней людей. Новые проекты будут разрабатываться по стандартам, контролирующим все от систем очистки воздуха и утилизации отходов до расположения зеленых рекреационных зон внутри и снаружи здания. Застройщики уже сейчас внедряют экологические стандарты на этапе проектирования домов высокого класса и целых городов. Уже ведется строительство «зеленых» эко-городов: «Тяньцзинь эко-сити» в Китае и «Масдар» в Абу-Даби. В этих городах не будет использоваться углеводородное топливо, будут внедрены энергосберегающие технологии.

Для фирм по продаже недвижимости, введение «зеленых» стандартов сулит как новые возможности, так и риски. Подобным стандартам пока соответствует лишь ограниченный сектор элитной недвижимости в развитых странах, и, если скорость внедрения новых принципов будет слишком быстрой, цены на большую часть недвижимости могут пострадать.

На сегодняшний день уже очевидно усиление роли «зеленых» стандартов. В 2007-2012 годах коттеджи в Калифорнии, имеющие сертификаты LEED (The Leadership in Energy & Environmental Design) продавались на 9 % дороже обычных домов.

Модернизация уже построенных зданий в соответствии со стандартами экологической безопасности и энергоэффективности обойдется дорого, но иначе их придется продавать в убыток. Когда такие технологии, как солнечные батареи и энергосберегающие системы отопления станут доступны всем, арендаторы будут готовы доплачивать за подобные удобства. Спросом будет пользоваться жилая и офисная недвижимость с естественным освещением и качественными системами очистки воздуха.

К 2020 году на рынке увеличится доля эко-домов

Новые технологии изменят лицо рынка

Развитие технологии окажет существенное влияние на рынок недвижимости. По мере разработки и внедрения современных технологий, исчезают целые сферы деятельности. К примеру, в розничной торговле видео и аудио продукцией уже практически нет нужды, покупки такого рода осуществляются онлайн. Между тем, в интернет магазинах сокращается время доставки, значит, что есть необходимость в складских помещениях, расположенных рядом с покупателями. Многие магазины перейдут на онлайн-торговлю. Онлайн-шоппинг будет развиваться активнее, возможно, за счет роботизированной доставки. Для того, чтобы остаться в оффлайне торговые сети будут, как и сейчас, предлагать посетителям и развлекательные и досуговые мероприятия.

Требования к офисному пространству едва ли будет ужесточаться. Телекоммуникационная сфера на данный момент находится на начальном этапе развития, в ближайшие годы ожидается значительный скачок: личные встречи можно будет заменить видеоконференциями, а бумажные документы электронными файлами. Многие сотрудники смогут работать дома. По мнению экспертов PwC, эти тенденции окажут на рынок недвижимости большее влияние, чем принято считать. К 2020 году и далее на рынок выйдет новое поколение, выросшее в цифровом мире, и именно они будут определять «правила игры».

Девелоперам развитие технологии поможет делать энергоэффективные здания. Будут совершенствоваться технологии разработки интеллектуальных устройств, систем управления «умными домами»; комплексные системы управления городской энергетикой и прочими сферами деятельности станут более простыми и доступными.

Технологии придут на помощь даже менеджерам по продаже недвижимости. В этом бизнесе небольшое число людей оперируют огромными базами данных. Следует ожидать внедрения систем анализа этих данных. Пока индустрия продажи недвижимости не высокотехнологична. Только 40 % менеджеров активно пользуются социальными сетями, имеют свои сайты. К 2020 году овладение информационными технологиями станет жизненной необходимостью для агентов по продаже недвижимости.

Больше людей смогут работать, не выходя из дома

Частный капитал станет чаще инвестироваться в недвижимость

Частные капиталовложения потребуются для финансирования возрастающей потребности в недвижимости и городской инфраструктуре. Частный капитал станет важным партнером государства.

По прогнозам PwC, объем недвижимости, находящейся в составе активов различных инвестиционных фондов, увеличится с 63,9 триллионов сегодня до 101,7 триллионов долл. в 2020 году.

Увеличение объемов инвестиций в недвижимость будет исходить из трех основных источников:

  • рост числа состоятельных людей в развивающихся странах;
  • увеличение объемов инвестирования за счет индивидуальных пенсионных планов;
  • расширение фондов национального благосостояния.

Частный капитал займет место банков и страховых компаний, как результат мер, направленных на ограничение их операций с реальными активами. Согласно Basel III — документу Базельского комитета по банковскому надзору, и закону Додда Франка, ужесточаются требования к капиталу банка и вводятся новые нормативные требования по ликвидности. Эти законы направлены на повышение качества управления рисками в банковском деле, что должно укрепить стабильность финансовой системы в целом. Директива ЕС «The Solvency II Directive» ограничивает возможность страховых компаний инвестировать в недвижимость, в то время как, азиатские компании не ограничены в инвестициях.

Исследование показывает, что институциональные инвесторы увеличивают инвестиции в материальные активы. 72 % инвесторов, опрошенных в ходе исследования PwC в 2013 году, заявили, что предпочитают вкладывать средства именно в недвижимость. Многие инвесторы, ранее работающие на местных рынках, обратят внимание на «международную арену».

72 % инвесторов предпочитают делать вклады в недвижимость

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×