Изучение рынка недвижимости
Основы анализа рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).
Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости
Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационых стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).
Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.
В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необходимо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.
Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.
Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.
Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):
— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);
— оперативная оценка средних по типу цен;
— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;
— исследование влияния местоположения на среднюю цену;
— анализ состояния рынка;
— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;
Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):
— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);
— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;
— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;
— анализ законодательной и нормативной базы;
— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления);
— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);
— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сделки (предложение), сделки (фонд);
— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;
— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;
Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):
— анализ характера развития и состояния экономики региона;
— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;
— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости;
— анализ ценовой ситуации;
— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;
— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;
— прогнозирование доступности и ликвидности
Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:
— описание продвигаемого объекта (услуги);
— описание границ локации (микрорайона);
— изучение предложения объектов-аналогов;
— изучение экономического прогноза для микрорайона;
— изучение субъектов рынка (конкурентов);
— изучение платежеспособного спроса;
— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.
Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:
— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки);
— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);
— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);
— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);
— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений;
— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.
Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:
— анализ цен на объекты-аналоги;
— прогнозирование цен на объекты инвестиций;
— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;
— оценка и прогнозирование затрат на проект;
— расчет потока доходов;
— расчет налогов и отчислений;
— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.
Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:
— ценовая ситуация на рынке;
— конъюнктура спроса и предложения;
— активность рынка, объем операций на рынке;
— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.
В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.
Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.
1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2. Относительные (безразмерные):
а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;
б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;
— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;
— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.
Анализ рынка включает следующую последовательность действий:
— анализ и оценка текущего состояния показателей;
— исследование динамики показателей;
— совместное исследование динамики различных показателей;
— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
— прогнозирование тенденций изменения показателей.
В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.
Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.
Стандартизованность, используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.
Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).
Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.
Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).
Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.
Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка, и развития методов анализа.
Изучение рынка недвижимости
В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).
Исследование рынка недвижимости — вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Предметом исследования являются:
ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.
Исследование (анализ) рынка может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. В контексте данной работы речь идет об исследовании рынка недвижимости с самыми общими целями — для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.
СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:
анализ и оценка текущего состояния показателей;
исследование динамики показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.
Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка . Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.
Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30-35. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.
По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных.
Они предназначены для:
- оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
- упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
- упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.
Разработанные формы разбиты на 4 категории:
- категория 0 — описание объекта недвижимости (первичные данные);
- категория 1 — данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные);
- категория 2 — данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);
- категория 3 — данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).
Источниками данных для форм различной категории являются:
- для категории 0 — собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
- для категории 1 — результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
- для категории 2 — то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
- для категории 3 — ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статорганов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.
Кроме того, в 1997 году был завершен первый этап реализации Корпоративной Информационно-аналитической системы (КИнАС РГР) — создан автоматизированный рабочий комплекс (АРК) «Аналитик». Он обеспечивает статистическую обработку данных о предложении объектов недвижимости, спросе, сделках и позволяет рассчитать все показатели (индикаторы) рынка, характеризующие его состояние и динамику изменения. Практическая апробация комплекса была проведена на примере рынка жилья Москвы совместно с агентствами недвижимости «Мосжилцентр», «Миэль-Недвижимость», «Контакт-Недвижимость», РМЛС, «Вавилон», «Триумфальная арка», «Наша Москва», «ИнКом», представивших свои базы данных о предложениях квартир, спросе, эксклюзивных договорах, проведенных сделках.
Разработанная методология анализа рынка, формы представления данных получили широкое распространение. Они используются при обработке и публикации материалов (в частности, на ВЕБ-сайтах) Сибирским центром оценки (г. Новосибирск), Уральской палатой недвижимости (г. Екатеринбург), АН «Бэст-Риэлти ЛТД» (г. Омск), АН «Телец-Купец» (г. Хабаровск), Северо-восточной риэлторской компанией (г. Якутск), Воронежской ассоциацией риэлторов, Астраханской ассоциацией риэлторов, Пермской лигой риэлторов и оценщиков, АН «Недвижимость Калининграда», АН «Выбор» (г. Нижний Новгород), АН «В Добром» (г. Владимир), АН «АУРУМ» (г. Томск), АН «Ваш дом» (г. Волгодонск), агентством «Центр недвижимости» (г. Ульяновск), Тверским информационно-торговым агентством недвижимости (ТИТАН, г. Тверь), АН «Дом» (г. Барнаул), Рязанской финансово-строительной компанией и корпорацией «Ин-Тран» (г. Рязань), АН «Брянская недвижимость», и другими.
Основные положения методологии изложены в работах:
- Стерник Г.М. «Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)». РГР, — М. 1996;
- Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. «Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)». РГР, — М. 1997.
- Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. — «Проблемы прогнозирования» №6, 1996, с. 115-138.
- Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. Доклад на конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка, Вена, 1997.
- Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. — «Экономика и математические методы» том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.
- Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости» №1, 1999.
- Стерник Г.М. Москва и регионы: три России — три рынка недвижимости. В кн. «Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации». -М., изд. «ЭПИКОН», 1999, с. 105-141.
В настоящей работе они развиты и конкретизированы на основе накопленного опыта исследований.
Изучение рынка недвижимости
В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).
Исследование рынка недвижимости — вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Предметом исследования являются:
ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.
Исследование (анализ) рынка может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. В контексте данной работы речь идет об исследовании рынка недвижимости с самыми общими целями — для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.
СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:
анализ и оценка текущего состояния показателей;
исследование динамики показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.
Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка . Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.
Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30-35. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.
По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных.
Они предназначены для:
- оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
- упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
- упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.
Разработанные формы разбиты на 4 категории:
- категория 0 — описание объекта недвижимости (первичные данные);
- категория 1 — данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные);
- категория 2 — данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);
- категория 3 — данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).
Источниками данных для форм различной категории являются:
- для категории 0 — собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
- для категории 1 — результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
- для категории 2 — то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
- для категории 3 — ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статорганов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.
Кроме того, в 1997 году был завершен первый этап реализации Корпоративной Информационно-аналитической системы (КИнАС РГР) — создан автоматизированный рабочий комплекс (АРК) «Аналитик». Он обеспечивает статистическую обработку данных о предложении объектов недвижимости, спросе, сделках и позволяет рассчитать все показатели (индикаторы) рынка, характеризующие его состояние и динамику изменения. Практическая апробация комплекса была проведена на примере рынка жилья Москвы совместно с агентствами недвижимости «Мосжилцентр», «Миэль-Недвижимость», «Контакт-Недвижимость», РМЛС, «Вавилон», «Триумфальная арка», «Наша Москва», «ИнКом», представивших свои базы данных о предложениях квартир, спросе, эксклюзивных договорах, проведенных сделках.
Разработанная методология анализа рынка, формы представления данных получили широкое распространение. Они используются при обработке и публикации материалов (в частности, на ВЕБ-сайтах) Сибирским центром оценки (г. Новосибирск), Уральской палатой недвижимости (г. Екатеринбург), АН «Бэст-Риэлти ЛТД» (г. Омск), АН «Телец-Купец» (г. Хабаровск), Северо-восточной риэлторской компанией (г. Якутск), Воронежской ассоциацией риэлторов, Астраханской ассоциацией риэлторов, Пермской лигой риэлторов и оценщиков, АН «Недвижимость Калининграда», АН «Выбор» (г. Нижний Новгород), АН «В Добром» (г. Владимир), АН «АУРУМ» (г. Томск), АН «Ваш дом» (г. Волгодонск), агентством «Центр недвижимости» (г. Ульяновск), Тверским информационно-торговым агентством недвижимости (ТИТАН, г. Тверь), АН «Дом» (г. Барнаул), Рязанской финансово-строительной компанией и корпорацией «Ин-Тран» (г. Рязань), АН «Брянская недвижимость», и другими.
Основные положения методологии изложены в работах:
- Стерник Г.М. «Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)». РГР, — М. 1996;
- Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. «Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)». РГР, — М. 1997.
- Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. — «Проблемы прогнозирования» №6, 1996, с. 115-138.
- Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. Доклад на конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка, Вена, 1997.
- Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. — «Экономика и математические методы» том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.
- Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости» №1, 1999.
- Стерник Г.М. Москва и регионы: три России — три рынка недвижимости. В кн. «Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации». -М., изд. «ЭПИКОН», 1999, с. 105-141.
В настоящей работе они развиты и конкретизированы на основе накопленного опыта исследований.
Маркетинговые исследования рынка недвижимости
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И СМЕЖНЫЕ СЕГМЕНТЫ
Инвесторы постоянно сталкиваются с задачей выбора рынка, на котором осуществлять поиск инвестиционных проектов для выгодного вложения. И довольно часто их выбор останавливается именно на рынке недвижимости.
Непременным условием финансового успеха инвестиционных проектов являются тщательные маркетинговые исследования рынка недвижимости и обоснования проектов.
Команда профессионалов разных сегментов рынка недвижимости компании Vesco Consulting, уже не один год успешно осуществляет исследования рынка недвижимости городского и загородного строительства, маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, земельного рынка по самой широкой шкале параметров, подбирает и составляет базу данных объектов для возможных инвестиций в недвижимость любого региона России.
ВЫБЕРИТЕ свой сегмент
Также вы можете ознакомиться с БЕСПЛАТНЫМИ исследованиями компании Vesco Consulting.
Специалисты компании оказывают маркетинговые исследования по следующим направлениям:
1. Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости
Комплексное исследование рынка недвижимости всегда проводится с учетом целей Заказчика и охватывает все аспекты рынка недвижимости, имеющие значение для реализации конкретных инвестиционных задач.
Отработанный набор определенных методов исследования позволяет нам проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости с точки зрения его ключевых параметров:
- Исследование емкости и объема целевого рынка недвижимости;
- Исследование тенденции развития рынка недвижимости (увеличения / уменьшения потребительского спроса), основные направления развития рынка недвижимости, прогнозные показатели;
- Исследование объема потенциального потребительского спроса, структура спроса;
- Исследование объема предложения, его структура;
- Исследование доли рынка недвижимости основных игроков в %;
- Исследование ценовой ситуация на целевом рынке, ценовая сегментация рынка недвижимости;
- Ассортиментная и сбытовая политика основных игроков;
- Коммуникационная (рекламная) политика основных игроков;
- Инновационный потенциал рынка недвижимости;
- Проблемные зоны рынка недвижимости и перспективные направления и проч.
Совокупность названных и других показателей и их анализ позволяет нам подготовить комплексное маркетинговое исследование рынка недвижимости, включающее основные выводы и рекомендации относительно целесообразности инвестиционного проекта.
Исследование рынка недвижимости, проводимое Vesco Consulting, позволяет судить о:
- рентабельности;
- окупаемости;
- возможных рисках при осуществлении проекта в том или ином сегменте рынка недвижимости.
Компания Vesco Consulting в ходе выполнения подобных работ разработала собственную методику и принципы исследования рынка недвижимости, что позволяет точно определить, что необходимо анализировать и как. В итоге маркетинговые услуги сводятся не просто к исследованию рынка недвижимости в целом, например по Москве или Подмосковью, а к анализу конкретных административных районов или территориальных образований, которые составляют окружение объекта и будут в дальнейшем определять его деятельность.
Собственные разработки исследования рынка недвижимости, огромная подборка аналитических материалов авторитетных компаний, позволяют получать только достоверные и качественные результаты маркетинговых исследований рынка недвижимости.
Во времена постоянно меняющейся ситуации на рынке недвижимости, большинство клиентов хочет самостоятельно проводить исследования, не прибегая к маркетинговым услугам консалтинговых агентств.
В таких ситуациях мы рады предложить сбор первичной информации и формирование стартового пула данных, на основании которых сотрудниками компании-заказчика может проводиться самостоятельное исследование рынка недвижимости.
Мы готовы сформировать базы данных:
- объектов жилой/загородной/коммерческой недвижимости Москвы и области и регионов России;
- девелоперов/застройщиков/подрядных организаций и других компаний, работающих на рынке недвижимости или в смежной области.
3. Обзор сегмента рынка недвижимости и исследование рынка недвижимости
Первым этапом любого инвестиционного проекта является общее исследование рынка недвижимости – всех его сегментов с учетом имеющихся у инвестора ресурсов. Зачастую для принятия решения о вхождении в тот или иной сегмент рынка потенциальный девелопер находится в условиях ограниченных временных ресурсов.
В этом случае на основе анализа рынка недвижимости мы готовы в срок 3-5 дней сформировать для Заказчика выводы относительно истории и динамики развития рынка, его текущего состояния, соотношения спроса и предложения, ценовых параметров и потенциала инвестиционной привлекательности сегмента.
Проведение обзорного исследования рынка недвижимости, как исследования рынка жилой, так и исследования рынка коммерческой недвижимости, в зависимости от потребностей Заказчика, определение основных тенденций и перспектив развития рынка позволит инвестору получить общее представление о потенциале рынка, а также принять решение о целесообразности вхождения на рынок.
4. Экспертные заключения по сегменту рынка недвижимости
Нередко наши клиенты попадают в ситуацию, когда несколько инвесторов отстаивают разные позиции относительно конкретного проекта. Это может касаться объекта недвижимости на стадии разработки концепции, создания отдела реализации или на начальной стадии – принятии решения о вхождении в проект.
Специалисты нашей компании предлагают Вам воспользоваться третьей точкой зрения на Ваш проект, основанной на тщательном исследовании рынка недвижимости. Зачастую, вопросы, поднятые на общем обсуждении, позволяют девелоперам взглянуть на проект с новой стороны.
В итоге, Заказчик в короткие сроки получит не только объективное мнение эксперта рынка недвижимости, но и сможет подтвердить или скорректировать свою точку зрения.
Типовые технические задания по сегментам рынка недвижимости:
Вы можете заказать как исследование рынка жилой, так и исследование рынка коммерческой недвижимости:
Контакты:
По вопросам проведения маркетинговых исследований рынка недвижимости Вы можете обращаться:
Маркетинговые исследования рынка недвижимости
Понятие рынка недвижимости
Частью финансового рынка является рынок недвижимости. Это рынок, на котором передаются права на собственность и связанные с ней интересы, формируются цены и распределяется пространство между вариантами землепользования. Это взаимосвязанная система рыночных механизмов, которые обеспечивают формирование, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости – это комплекс отношений, которые создаются в рамках операций (сделок) с объектами недвижимости.
Это средство перераспределения земельных площадей, зданий, строений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе спроса и предложения. Рынок недвижимости посредством государственного регулирования обеспечивает следующее:
- передача прав на недвижимость от одного лица к другому;
- формирование одинаковых рыночных цен на объекты недвижимости в регионах;
- взаимодействие собственников и покупателей на основе интересов и экономической мотивации.
Рынок недвижимости – это связующее звено, без его существования не функционировали бы рынок труда, товаров и услуг, капитала и другие. Они должны иметь или брать в аренду помещения, земельные участки для ведения своей хозяйственной деятельности.
Попробуй обратиться за помощью к преподавателям
В состав рынка недвижимости входят следующие сегменты:
- рынок жилья (городской и загородный жилищный фонд);
- рынок земли (земля – это составная часть любого объекта недвижимости);
- рынок нежилых помещений (небольшое количество операций, высокая стоимость объектов).
Рынку недвижимости присуще следующие черты, которые необходимо учитывать при проведении исследования данного рынка:
- локальность;
- сезонные колебания цен;
- невысокая взаимозаменяемость объектов;
- инвестиции в недвижимость;
- обязательная государственная регистрация сделок.
Рисунок 1. Классификация рынков недвижимости. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ
Рынок недвижимости состоит из первичного и вторичного рынка. На первичном рынке продавцами выступают государство и строительные организации. Они и поставляют новую, ранее никем неэксплуатируемую жилую и нежилую недвижимость. На вторичном рынке совершаются сделки с бывшими в употреблении товарами (жилье). В этом случае продавцами являются физические и юридические лица ка собственники недвижимости.
Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!
Первичный и вторичный рынок взаимосвязаны. Из-за экономической, политической и иной обстановки в регионе может вырасти предложение на вторичном рынке, что в автомате снизить спрос и цены на первичном рынке.
Особенности изучения рынка недвижимости
Специфика рынка недвижимости заключается в следующем:
- высокий уровень трансакционных расходов (издержки, связанные с переходом прав собственности);
- индивидуальный характер ценообразования;
- взаимодействие первичного и вторичного рынков;
- множество и разнообразие рисков;
- низкая ликвидность товара;
- высокая зависимость цен, доходов и рисков от экономического состояния в стране, регионе.
Поэтому рынок недвижимости и отличается рядом факторов, которые усложняют его изучение и анализ:
- трудности получения достоверной информации;
- многообразие факторов, которые определяют тенденции развития рынка недвижимости;
- ограниченное количество или полное отсутствие сделок.
Основная проблема исследования рынка недвижимости – это недостаточность и недостоверность информации.
Для оценки объема и структуры предложения жилья необходимо владеть информацией:
- сколько и каких помещений есть на рынке;
- сколько и какие готовятся к аренде;
- что уже сдано в эксплуатацию.
Статистика проданного жилья позволяет рассуждать о реализованной части спроса на рынке недвижимости.
Объектами исследования рынка недвижимости являются тенденции и процессы развития рынка (в т. ч. оцениваются экономические, правовые, демографические, экологические, научно-технические и другие факторы). Также изучается структура рынка, территориальное размещение, емкость, ограничения и барьеры, конкуренция, конъюнктура, динамика продаж и риски.
Результаты исследования рынка недвижимости:
- прогнозы его дельнейшего развития;
- определение факторов успеха;
- анализ конъюнктуры;
- эффективные методы конкурентной политики;
- возможности выхода на новые рынки.
Следует отметить, что реакция рынка на определенный вид недвижимости зависит от спроса и предложений конкурентов на текущий момент и в перспективе. А рыночная цена объектов недвижимости определяется конкурентным потенциалом рынка.
Исследование характеристик недвижимости позволяет определить конкурирующие объекты, сделать сравнительное описание (плюсы и минусы). Выделяют три подхода к оценке недвижимости, которые помогают принять эффективное решение:
- сравнительный подход;
- затратный подход;
- доходный подход.
Первый подход заключается в определении конкурирующих объектов недвижимости, степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для адекватного изменения продажной цены такой же недвижимости в условиях неопределенной рыночной ситуации.
Затратный подход – это применение рыночной информации о текущих затрат строительной сферы. Эти данные необходимы оценщику для определения размера прибыли продавца, застройщиков, а также выявить уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения всех строительных работ.
Последний метод предполагает знания рыночной информации л занятости помещений, емкости рынка, арендным ставкам, расходов по эксплуатации и др.
Проведение исследования рынка недвижимости
Несмотря на различные ограничения, неопределенность внешней среды, рынок недвижимости не стоит на месте, а развивается быстрыми темпами. Вкладываются инвестиции в строительную сферу.
Для принятия эффективных решений в плане выбора объекта недвижимости для совершения сделок купли-продажи, сдачи в аренду и т.д. необходимо проводить маркетинговые исследования.
Процесс маркетингового исследования включает ряд этапов:
- определение целей исследования;
- выбор метода исследования;
- сегментация рынка;
- позиционирование;
- определение емкости рынка.
На первом этапе определяются краткосрочные и долгосрочные цели исследования рынка недвижимости. Далее выбираются способы исследования. Это мониторинг рынка недвижимости, а именно длительное и регулярное наблюдение за рынком на предмет ценовой политики, уровня арендной платы, числа, структуры и динамики следок с недвижимостью, уровня издержек на строительство, реконструкцию или модернизацию, а также количества строящихся объектов недвижимости.
На третьем этапе осуществляется сегментация рынка недвижимости на сегменты, которые отличаются параметрами и группами потребителями.
Критерии сегментации рынка недвижимости:
- физические;
- географические;
- демографические;
- социально-экономические;
- функциональное назначение.
На четвертом этапе проводится позиционирование для отнесения объекта недвижимости к конкретному сегменту рынка, определения конкурентоспособности.
Последний этап – это определение емкости рынка, т.е. установление возможного числа видов объектов недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение конкретного промежутка времени при определенном соотношении цен.
Так и не нашли ответ
на свой вопрос?
Просто напиши с чем тебе
нужна помощь