Gocapital.ru

Мировой кризис и Я
90 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коэффициент перехода на вторичный рынок

О так называемом «Коэффициенте перехода на вторичный рынок», мифы и реальность

Заблуждения в теории ведут к ошибкам на практике, при этом оценка, и в частности оценка МиО, не является исключением. К таким заблуждениям в первую очередь, возможно отнести так называемый «Коэффициент перехода на вторичный рынок».

Для изучения вопроса о «Коэффициенте перехода на вторичный рынок» логично обратиться к существующим на сегодняшний день источникам, активно пропагандирующим его применение в оценке МиО, при этом подводящие под это теоретическую базу и распространяющие на коммерческой основе его числовые значения. Основными известными источниками являются справочники Лейфера Л.А. и Яскевича Е.Е.

В Справочнике оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2015, на стр.46, приведено следующее пояснение о сущности и применении в оценке «скидки на вторичный рынок»:

«При проведении затратного подхода при оценке объектов машин и оборудования следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз. Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникновения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.). В таблицах приведены значения скидок, выраженные в процентах от цены нового объекта на первичном рынке, заявленной производителем или дилером, что этот объект, будучи абсолютно новым, продается на вторичном рынке».

Алгоритм определения коэффициента перехода на вторичный рынок приведен на стр. 41 Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича:

«Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «нового» (Цнового) и «нового, не бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта. Отбирались объекты с разницей во времени изготовления свыше 1 года. Предполагалось, что для оферт коэффициенты уторгования сравнимы, физические и функциональные износы отсутствуют».

Кроме этих двух концепций существования и применения описываемого коэффициента, существуют еще множество мнений от отнесения данного коэффициента к функциональному и экономическому устареванию до банальной скидке на торг.

Все бы ничего, но по факту, пока одни подводят теоретическую базу, выкатывая из автосалона автомобиль и тут же его, продавая, а особо продвинутые умудряются его закатить обратно, при этом ставя банальный вопрос – земля круглая или нет, и при этом, делая неправильные выводы, другие (и их число по ощущениям неукоснительно растет) неправильно применяют теорию на практике, искажая тем самым итоговую рыночную стоимость. Ну и, конечно же, и третьи, которые в этой ситуации выселятся, либо зарабатывая на продаже значений этого пресловутого коэффициента, либо «управляя» получаемой стоимостью объекта оценки.

Давайте попробуем разобраться.

Считаю верным предположение о том, что с момента изготовления (приобретения) имущества до момента начала его эксплуатации, происходит некое изменение стоимости имущества. Еще раз следует подчеркнуть, что речь идет о стоимости «нового» не бывшего в эксплуатации (употреблении, использовании) имущества. При этом ближе всего к истине в данном случае Яскевич Е.Е., единственное, в чем он заблуждается, это в предположении, что у объектов имущества, не бывших в эксплуатации, но обладающих хронологическим возрастом, отсутствует физический износ – это заблуждение, перешедшее в миф.

В реальности, понимая, что физический износ это функция времени, совершенно очевидно предполагать, что для одного и того же имущества, с течением времени (на разных этапах жизни) может меняться стоимость в результате физического износа в его экономическом понимании. Данный процесс проиллюстрирован на Рис. 1., где:

Снов – стоимость «нового» имущества, не обладающего хронологическим возрастом, t = 0.
Снов, t1 – стоимость «нового» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 ≠ 0.
Сбу, t2 – стоимость бывшего в употреблении имущества, t2 ≠ 0.

При построении графика (см. рис.1) предполагалось, что рассматриваемое имущество находится на этапе эксплуатации, предварительно были пройдены циклы нахождения в состоянии «нового» при t = 0 и t1 ≠ 0. Для простоты восприятия график изменения стоимости был изображен линейно.

Рис.1
Зависимость стоимости имущества от времени в разрезе циклов жизни

Приведем формулу определений «коэффициента перехода на вторичный рынок» (источник: СРД-21, ноябрь 2017 г.)

[1] ,

Кпер – «коэффициент перехода на вторичный рынок».

Из предположения, что с наибольшей вероятность изменение стоимости рассматриваемого имущества при воздействии физического износа происходит по экспоненциальной зависимости, приведем ставшую классической формулу определения коэффициента физического износа:

,

Киз.физ. — коэффициент физического износа.
е = 2,72 – математическая константа, основание натурального логарифма.
Тхр – хронологический возраст имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении – с даты продажи «нового») до даты оценки.
Тсс – срок службы имущества.

А теперь немного математики. Сначала определимся с расчетом «коэффициента перехода на вторичный рынок» через Снов, t1 – стоимость «нового» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 ≠ 0.

Итак, судя по внешнему виду полученной зависимости, и что главное, по сути, «коэффициент перехода на вторичный рынок» это не что иное, как форма физического износа для имущества в «новом состоянии» до момента начала эксплуатации – это еще одна реальность, где:

Кпер – «коэффициент перехода на вторичный рынок».
е = 2,72 – математическая константа, основание натурального логарифма.
t1– время цикла жизни имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении – с даты продажи «нового») до даты ввода в эксплуатацию.

Примеры определения t1 для разных сценариев «жизни» имущества:

для имущества при не существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи — в соответствии с ликвидностью имущества в качестве t1 принимаем максимальное значение «рыночного» срока реализации (определяется или по результатам анализа рынка, или при использовании справочных данных). При этом логика следующая: после приобретения имущества в случае следующего шага нового собственника при не существенном промежутке времени между моментами приобретения имущества и принятия решения о его продажи, в соответствии с определением рыночной стоимости потребуется рыночный срок экспозиции, это срок и идет в зачет хронологического возраста имущества.

для имущества при существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи – все тоже самое, как и при первом варианте, только необходимо учесть срок между датой производства и датой продажи, если данный износ не учтен в цене определенной продавцом, и т.д.

Тсс, ГКС – срок службы имущества. В данной ситуации определяется по данным ГКС, как максимальный срок службы имущества учитывающий все циклы «жизни».

Далее путем преобразования выше приведенных формул определяем итоговую формулу определения стоимости имущества в рамках затратного подхода с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок».

Соо,бу – стоимость, имущества определенная в рамках затратного подхода, с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок».
Тсс,ОКОФ – срок службы имущества. В данной ситуации определяется в соответствии с амортизационной группой к которой относится имущество по классификации ОКОФ,
функция, зависящая от времени определенного жизненного цикла имущества.
функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества с момента изготовления до ввода в эксплуатацию.
функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества, относящегося к его эксплуатации.

Выводы:

Не акцентируя внимание на само название — «коэффициент перехода на вторичный рынок», которое, по ряду причин, не отражает саму сущность данного коэффициента, тем не менее, признается существование явления, отражающего изменение стоимости (в большинстве случаев в меньшую сторону) объекта «нового» не бывшего в эксплуатации при отсутствии у последнего хронологического возраста по отношению к стоимости такого же объекта, не введенного в эксплуатацию, но с предполагаемым хронологическим возрастом.

Таким образом, данный коэффициент определяется как коэффициент физического износа, и должен использоваться при определении стоимости объекта оценки:

— для «нового» не бывшего в эксплуатации имущества, находящегося в собственности у конечного потребителя (эксплуатанта), применяется в расчетах всегда, при этом, в том числе учитывается время на рыночный срок экспозиции в случае продажи объекта до ввода в эксплуатацию;

— для имущества, находящегося в эксплуатации и введенного в эксплуатацию в срок меньший или равный рыночному сроку экспозиции и при соответствии срока изготовления и продажи, данный вид физического износа не учитывается, учитывается только физический износ, накопленный в результате эксплуатации имущества.

И последнее

Поскольку мы наблюдаем изменение стоимости имущества на временном интервале от состояния «нового» до состояния «нового» не бывшего в эксплуатации имущества спустя время t1, то корректнее назвать коэффициент, отражающий это изменение стоимости – коэффициентом физического износа для «нового» не бывшего в эксплуатации имущества, или если кратко – коэффициент физического износа для нового имущества.

  1. Оценка для целей залога теория, практика, рекомендации, М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов, Москва, «Финансы и статистика», 2008.
  2. Справочник оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2015.
  3. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича

[1] Источник: с.41, Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Коэффициент перехода на вторичный рынок

Вторичный рынок машин и оборудования – это самоорганизующаяся система, где проводятся сделки по купле-продаже бывшего в употреблении оборудования. На нём активно работают многочисленные фирмы-трейдеры, которые скупают неиспользуемое и устаревшее оборудование у предприятий, организуют его ремонт и (или) модернизацию, либо на месте, либо на ремонтных заводах, а также последующее продвижение отремонтированной и обновленной техники на вторичный рынок.

Вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Вторичный рынок активен в тех сегментах, где спрос не полностью удовлетворяется первичным рынком. Например, вторичный рынок технологического оборудования в последние годы заметно оживился, так как из-за известной стагнации отечественное станкостроение не может быстро поставить новые машины некоторых моделей на первичный рынок, а новое импортное оборудование оказывается слишком дорогим для наших предприятий. В ряде случаев поставка нового оборудования возможна, но она связана с большими сроками выполнения заказа.

Читать еще:  Продвижение товара на рынке маркетинг

Вторичный рынок, хотя и является самостоятельной средой, тем не менее, находится под сильным влиянием первичного рынка. Как известно, любой покупатель, прицениваясь к подержанной машине, всегда мысленно сравнивает ее цену с ценой аналогичной, но новой машины.

Несмотря на то, что цены вторичного рынка могут быть ошибочными, особенно при малом объеме статистической выборки, оценщики часто обращаются именно к ним. Основная причина такого обращения заключается в том, что модели многих машин и оборудования, используемые на предприятиях и подвергаемые оценке, уже не выпускаются изготовителями, поэтому цены на их новые аналоги на первичном рынке часто найти невозможно. Цены вторичного рынка на подержанные машины, естественно, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка являются факторы обесценения, которые определяют потерю в стоимости машин и оборудования на вторичном рынке.

Рисунок 1. Среда воздействия на ТО[1]

Источник: авторская разработка.

Сегментированная среда воздействия факторов совокупного обесценения представлена на рис. 1.

На рис. 1 видно, что используя системные представления, факторы обесценения можно разделить на три вида по характеру среды воздействия на конкретный технический объект[2] :

1) Факторы формирования физического обесценения (ФИ), предопределяющие потерю стоимости товара от степени его физической изношенности (и интенсивности эксплуатации) и агрессивности ближайшей среды функционирования:

  • возраст оборудования;
  • наработка объекта;
  • условия эксплуатации;
  • условия среды функционирования;
  • пробег для транспортных средств.

2) Факторы формирования функционального обесценения (ФУ), учитывающие технические характеристики машин и оборудования, устаревание товара в связи с появлением новейших образцов в результате НТП, представленных на первичном рынке:

  • комплектация оборудования, наличие/отсутствие необходимых узлов и агрегатов;
  • номинальная производительность оборудования;
  • прекращение выпуска оцениваемого оборудование;
  • появление на рынке более современных моделей.

3) Факторы формирования экономического обесценения (ЭУ), учитывающие влияние причин, внешних по отношению к ТО [3]:

  • законодательные ограничения;
  • экономический спад и инфляция;
  • рост налогов и пошлин;
  • состояние отрасли и конъюнктуры рынка;
  • сократившийся спрос на некоторые виды выпускаемой продукции;
  • возросшая конкуренция и сужение рынка;
  • рост цен на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальных услуг без соответствующего роста цены на выпускаемую продукцию;
  • высокие процентные ставки;
  • изменение в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
  • уровень конкурентоспособности предприятия;
  • требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Представленная выше классификация факторов обесценения позволяет получить системное представление о потере стоимости оборудования на вторичном рынке. Преимущество данной системы заключается в отсутствии двойного учета, т.е. факторы не пересекаются между собой.

Необходимо отметить, что анализ факторов, определяющих экономическое устаревание, можно проводить на двух уровнях (рис. 2).

Источник: авторская разработка.

Факторы, учитывающие влияние макро- и микроэкономических показателей:

  • общая экономическая ситуации в стране и мире;
  • налоги, пошлины, инфляция, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы;
  • изменения в законодательной и нормативной базе;
  • состояние отрасли;
  • конъюнктуру рынка и спрос на отдельные виды продукции;
  • наличие конкурентов на рынке;
  • конкурентоспособность предприятия, его сильные и слабые стороны;
  • причины падения в целом выручки предприятия;
  • причины сокращения объемов производства конкретной продукции;
  • наличие/отсутствие запретов и санкций на выпуск продукции.

Предлагается к использованию следующий алгоритм анализа:

1. Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго.

2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке. Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий.

3. Необходимо сравнить качество выпускаемой продукции с ее качеством у конкурентов, которое во многом зависит от новизны и технологичности оборудования.

4. Затем следует провести анализ на микроуровне, исследуя причины падения производительности предприятия в целом и оборудования, в частности, проводя ретроспективный анализ объемов выручки, изменения себестоимости и рентабельности производства.

5. Оценить степень влияния вышеперечисленных факторов на макро- и микроуровне, выявить наиболее весомые аргументы, негативно влияющие на рыночную стоимость имущества. Провести качественную и количественную оценку данных факторов.

Необходимо отметить, что вышеприведенные макро- и микроуровни определения экономического обесценения коррелируют между собой дедуктивно, т.е. от общего к частному [3].

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок.

В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

  • По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии [5];
  • По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок – это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта. Вывод сделан на основе логистической функции и факторной модели физического износа [2];
  • По мнению Фоменко А.Н., скидка перехода на вторичный рынок – это скидка на торг при сделке между осведомленным и продавцом и покупателем на вторичном рынке с новым объектом [4].

Однако автор считает, что отнесение коэффициента перехода на вторичный рынок к категории физического износа является некорректным, в виду отсутствия у нового объекта, выставленного на продажу на вторичном рынке, неустранимого физического износа.

Кроме того, переход на вторичный рынок ТО не связан и с факторами экономического устаревания (подробное описание обесценения ТО по факторам экономического устаревания представлено в п. 3.4 диссертационной работы автора). Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем.

Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие – непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок.

Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания. Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым». Бывший в употреблении ТО, хоть и произведен заводом-изготовителем несколько месяцев назад, будет для потенциального покупателя всегда являться «подержанным». Кроме того, для покупателя существует риск того, что он может приобрести товар со скрытыми дефектами. Продавец же осознает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке, поэтому готов снижать цену. Вышеуказанные психологические аспекты покупателя и продавца формируют поведенческую мотивацию участников рынка, которая и приводит к появлению обесценения при переходе на вторичный рынок.

По своему экономическому смыслу обесценение, возникающее при переходе на вторичный рынок, является подвидом технологического функционального устаревания, поскольку связано с уменьшением капитальных затрат на приобретение ТО.

Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка. По мнению сотрудников залоговых подразделений банков, оценщиков, представителей дилерских и комиссионных компаний, средний диапазон коэффициента перехода на вторичный рынок для машин и оборудования составляет 10–20 %.

Таким образом, анализ ценообразующих факторов является основой ценообразования на вторичном рынке машин и оборудования. Изложенная выше классификация факторов обесценения представляет собой систему, которая позволяет избежать возможного двойного их учета и комплексно определить совокупное обесценение оборудования, реализуемого на вторичном рынке.

Рецензенты:

Касьяненко Т.Г., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

Бочаров В.В., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

[1] На рис. 1 представлена территориально-пространственная структура среды воздействия на ТО без рассмотрения стоимостного аспекта.

[2] Технический объект (ТО) – это реально существующий материальный объект, относящийся к движимой собственности, созданный человеком или автоматом, и предназначенный для удовлетворения определенной потребности [1].

Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2 квартал 2019

Введение

Во втором квартале 2019 г. НРО РОО провело опрос экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам проводимых в других регионах опросов экспертных мнений.

Надеемся, что данная статья и результаты наших дальнейших исследований будут полезны оценщикам в практической работе.

Условия опроса

Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров значимых величин не проводилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.

Состав экспертов

В роли экспертов выступили оценщики Новосибирской области, имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос (табл. 1).

Таблица 1. Распределение экспертов по регионам

Наименование субъекта РФ

Число экспертов

Суммарный стаж оценочной деятельности экспертов, лет

Таблица 2. Распределение экспертов по стажу работы

Стаж работы в оценочной деятельности, лет

Количество экспертов
в выборке для Новосибирской области

Описание величин, используемых в оценочной деятельности, дано в табл. 3.

Таблица 3. Величины, используемые в оценочной деятельности

Наименование

Сущность величины

Скидка на торг при продаже, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Скидка на торг при аренде, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена арендной платы при сделке отличается от цены предложения аренды

Читать еще:  Виды конкуренции на рынке труда

Валовой рентный мультипликатор

Величина, показывающая отношение стоимости объекта к годовой арендной плате (ВРМ = Ц / АПгод)

Номинальная ставка дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду, %

Процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости

Операционные расходы в процентах от потенциального валового дохода (ПВД), %

Величина, показывающая, сколько процентов от ПВД (потенциального валового дохода) составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т. д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора

Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год

Неплатежи при аренде, %

Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год от ПВД (потенциального валового дохода)

Поправка на право собственности/аренды для земельных участков, %

Величина, показывающая, на сколько процентов стоимость права собственности больше стоимости права аренды на земельный участок

Прибыль предпринимателя в год при инвестициях, %

Величина, отражающая процент, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в проект

Коэффициент торможения для поправки на размер объекта

Коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, используемый при расчете поправки на площадь объекта по формуле:

Кор.пл. = (Sоо/Sос) Кт , где:

Кор.пл. – величина корректировки на площадь;

Sоо – площадь объекта оценки;

Sос – площадь объекта сравнения;

Кт – коэффициент торможения.

Корректировка на наличие отдельного входа

Величина, показывающая отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене аналогичного объекта с отдельным входом

Корректировка на этаж расположения

Величина, показывающая отношение удельных цен аналогичных объектов, расположенных на разных этажах

Корректировка на степень выделенности объекта

Величина, показывающая отношение удельной цены встроенного объекта к удельной цене аналогичного отдельно стоящего объекта

Корректировку на первую линию домов

Величина, показывающая отношение удельной цены объекта внутри квартала к удельной цене аналогичного объекта на первой линии

Соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов, расположенных на территории промышленных площадок

Величина, показывающая соотношение удельных цен административных и производственно-складских объектов одной категории, расположенных на территории промышленных площадок

Скидка при переходе на вторичный рынок, %

Величина, показывающая, на сколько процентов изменяется стоимость объекта при переходе с первичного на вторичный рынок

Скидка на торг при продаже на вторичном рынке, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Методика обработки данных

Эксперты в ходе опроса указали минимальные и максимальные размеры величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности. Для анализа были взяты выборки минимальных и максимальных значений величин.

Критерием однородности полученных выборок является коэффициент вариации. При условии, что значение коэффициента вариации не превышает 33 %, выборка считается однородной.

При малых значениях величин, даже когда все значения укладываются в пределы от 0 до 5 %, коэффициент вариации показывает, что выборка неоднородна. При переходе от процентов к коэффициентам корректировки в долях единицы (скидка 5 % — коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для ВРМ такой переход невозможен, поскольку ВРМ является коэффициентом связи цены и годовой арендной платы. Для ставки дисконтирования и величины операционных расходов переход от процентов к коэффициентам в долях единицы не влияет на коэффициент вариации (11 % — коэффициент 0,11). Для выборок данных величин удалены крайние значения, чтобы коэффициент вариации стал меньше 33 % и выборки стали однородными.

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.

Сфера применения

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных значений с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.

Величины значимых параметров получены в результате обработки данных экспертного опроса, который проходил во 2-м квартале 2019 года. Рекомендуется использовать данные величины при оценке на дату: 30 мая 2019 г. и последующие даты.

Требования достаточности информации обеспечивается репрезентативностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины.

Требования достоверности информации обеспечиваются однородностью выборки, полученной в результате опроса, на основании которой рассчитываются величины, и соответствием полученных величин рыночным данным.

Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические данные, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.

Такие значения, как скидка торг, недозагрузка площадей, неплатежи при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

Если в качестве информации, важной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Применяя сравнительный подход к оценке, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений приведены в таблице 4.

Таблица 4. Условие применения величин параметров

Торг на вторичном рынке становится важнее заявленных цен. О так называемом «Коэффициенте перехода на вторичный рынок», мифы и реальность

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 УДК ББК Б43 Автор татьи Белов В.Л. Оценщик МиО О так называемом «Коэффициенте перехода на вторичный рынок», мифы и реальность. Заблуждения в теории ведут к ошибкам на практике, при этом оценка, и в частности оценка МиО, не является исключением. К таким заблуждениям в первую очередь, возможно отнести так называемый «Коэффициент перехода на вторичный рынок». Для изучения вопроса о «Коэффициенте перехода на вторичный рынок» логично обратиться к существующим на сегодняшний день источникам, активно пропагандирующим его применение в оценке МиО, при этом подводящие под это теоретическую базу и распространяющие на коммерческой осе его числовые значения. Осными известными источниками являются справочники Лейфера Л.А. и Яскевича Е.Е. В правочнике оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2015, на стр.46, приведено следующее пояснение о сущности и применении в оценке «скидки на вторичный рынок»: «При проведении затратного подхода при оценке объектов машин и оборудования следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз. Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.). В таблицах приведены значения скидок, выраженные в процентах от цены ого объекта на первичном рынке, заявленной производителем или дилером, что этот объект, будучи абсолютно ым, продается на вторичном рынке». Алгоритм определения коэффициента перехода на вторичный рынок приведен на стр. 41 правочника расчетных данных для оценки и консалтинга РД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича: «Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «ого» (Ц ого) и «ого, не бывшего в эксплуатации» (Ц втор) объекта. Отбирались объекты с разницей во времени изготовления свыше 1 года. Предполагалось, что для оферт коэффициенты уторгования сравнимы, физические и функциональные износы отсутствуют». Кроме этих двух концепций существования и применения описываемого коэффициента, существуют еще множество мнений от отнесения данного коэффициента к функциональному и экономическому устареванию до банальной скидке на торг. Все бы ничего, но по факту, пока одни подводят теоретическую базу, выкатывая из автосалона автомобиль и тут же его, продавая, а особо продвинутые умудряются его закатить обратно, при этом ставя банальный вопрос земля круглая или нет, и при этом, делая неправильные выводы, другие (и их число по ощущениям неукоснительно растет) [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 1

2 неправильно применяют теорию на практике, искажая тем самым итоговую рыночную стоимость. Ну и, конечно же, и третьи, которые в этой ситуации выселятся, либо зарабатывая на продаже значений этого пресловутого коэффициента, либо «управляя» получаемой стоимостью объекта оценки. Давайте попробуем разобраться. читаю верным предположение о том, что с момента изготовления (приобретения) имущества до момента начала его эксплуатации, происходит некое изменение стоимости имущества. Еще раз следует подчеркнуть, что речь идет о стоимости «ого» не бывшего в эксплуатации (употреблении, использовании) имущества. При этом ближе всего к истине в данном случае Яскевич Е.Е., единственное, в чем он заблуждается, это в предположении, что у объектов имущества, не бывших в эксплуатации, но обладающих хронологическим возрастом, отсутствует физический износ это заблуждение, перешедшее в миф. В реальности, понимая, что физический износ это функция времени, совершенно очевидно предполагать, что для одного и того же имущества, с течением времени (на разных этапах жизни) может меняться стоимость в результате физического износа в его экономическом понимании. Данный процесс проиллюстрирован на Рис. 1., стоимость «ого» имущества, не обладающего хронологическим возрастом, t = 0., t1 стоимость «ого» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 0. бу, t2 стоимость бывшего в употреблении имущества, t2 0. При построении графика (см. рис.1) предполагалось, что рассматриваемое имущество находится на этапе эксплуатации, предварительно были пройдены циклы нахождения в состоянии «ого» при t = 0 и t1 0. Для простоты восприятия график изменения стоимости был изображен линейно., t1 бу, t2 0 t1 t2 t Рис.1 Зависимость стоимости имущества от времени в разрезе циклов жизни [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 2

Читать еще:  Совершенный и несовершенный рынок

3 Приведем формулу определений «коэффициента перехода на вторичный рынок» (источник: РД-21, ноябрь 2017 г.), t1 К пер К пер «коэффициент перехода на вторичный рынок». C 1, Из предположения, что с наибольшей вероятность изменение стоимости рассматриваемого имущества при воздействии физического износа происходит по экспоненциальной зависимости, приведем ставшую классической формулу определения коэффициента физического износа: 1,6 хр К из. физ 1 е, К из.физ. — коэффициент физического износа. е = 2,72 математическая константа, осание натурального логарифма. хр хронологический возраст имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении с даты продажи «ого») до даты оценки. сс срок службы имущества. А теперь немного математики. начала определимся с расчетом «коэффициента перехода на вторичный рынок» через, t1 стоимость «ого» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 0., t1 C (1 Киз. физ) 11 е 1,6 t1 е 1,6 t1 тогда: К пер е 1,6t 1, ГК Итак, судя по внешнему виду полученной зависимости, и что главное, по сути, «коэффициент перехода на вторичный рынок» это не что иное, как форма физического износа для имущества в «ом состоянии» до момента начала эксплуатации это еще одна реальность, К пер «коэффициент перехода на вторичный рынок». е = 2,72 математическая константа, осание натурального логарифма. t1 время цикла жизни имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении с даты продажи «ого») до даты ввода в эксплуатацию. 1 Источник: с.41, правочник расчетных данных для оценки и консалтинга РД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 3

4 Примеры определения t1 для разных сценариев «жизни» имущества: — для имущества при не существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи — в соответствии с ликвидностью имущества в качестве t1 принимаем максимальное значение «рыночного» срока реализации (определяется или по результатам анализа рынка, или при использовании справочных данных). При этом логика следующая: после приобретения имущества в случае следующего шага ого собственника при не существенном промежутке времени между моментами приобретения имущества и принятия решения о его продажи, в соответствии с определением рыночной стоимости потребуется рыночный срок экспозиции, это срок и идет в зачет хронологического возраста имущества. — для имущества при существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи все тоже самое, как и при первом варианте, только необходимо учесть срок между датой производства и датой продажи, если данный износ не учтен в цене определенной продавцом. и т.д. сс, ГК срок службы имущества. В данной ситуации определяется по данным ГК, как максимальный срок службы имущества учитывающий все циклы «жизни». Далее путем преобразования выше приведенных формул определяем итоговую формулу определения стоимости имущества в рамках затратного подхода с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок». t 2t1 t2t1 t1 t 2t1 1,6 t 1,6 1 1,6 ГК ОКОФ ГК ОКОФ 1,6 сс, оо, бу, t1 е е е е бу оо е тогда 1,6(пер из.) е 1,6 оо оо,бу стоимость, имущества определенная в рамках затратного подхода, с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок». сс,окоф срок службы имущества. В данной ситуации определяется в соответствии с амортизационной группой к которой относится имущество по классификации ОКОФ, 00 пер из — функция, зависящая от времени определенного жизненного цикла имущества. пер t1 сс, ГК — функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества с момента изготовления до ввода в эксплуатацию. t2 t1 из — функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества, относящегося сс, ОКОФ к его эксплуатации. Выводы: Не акцентируя внимание на само название — «коэффициент перехода на вторичный рынок», которое, по ряду причин, не отражает саму сущность данного коэффициента, тем не менее, признается существование явления, отражающего изменение стоимости (в, [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 4

5 большинстве случаев в меньшую сторону) объекта «ого» не бывшего в эксплуатации при отсутствии у последнего хронологического возраста по отношению к стоимости такого же объекта, не введенного в эксплуатацию, но с предполагаемым хронологическим возрастом. аким образом, данный коэффициент определяется как коэффициент физического износа, и должен использоваться при определении стоимости объекта оценки: — для «ого» не бывшего в эксплуатации имущества, находящегося в собственности у конечного потребителя (эксплуатанта), применяется в расчетах всегда, при этом, в том числе учитывается время на рыночный срок экспозиции в случае продажи объекта до ввода в эксплуатацию; — для имущества, находящегося в эксплуатации и введенного в эксплуатацию в срок меньший или равный рыночному сроку экспозиции и при соответствии срока изготовления и продажи, данный вид физического износа не учитывается, учитывается только физический износ, накопленный в результате эксплуатации имущества. И последнее Поскольку мы наблюдаем изменение стоимости имущества на временном интервале от состояния «ого» до состояния «ого» не бывшего в эксплуатации имущества спустя время t1, то корректнее назвать коэффициент, отражающий это изменение стоимости коэффициентом физического износа для «ого» не бывшего в эксплуатации имущества, или если кратко коэффициент физического износа для ого имущества. Литература 1. Оценка для целей залога теория, практика, рекомендации, М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мыша, Москва, «Финансы и статистика», правочник оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, правочник расчетных данных для оценки и консалтинга РД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича Москва, 2017 [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 5

Тумаковские чтения. Самара, февраль 2010 г. Практическое применение «Модифицированного метода сроков жизни» для расчета износа оборудования Александров Роман Геннадьевич [email protected] Описание метода

Новые подходы к определению ликвидационной стоимости залогового имущества. Лейфер Л. А. Конференция 23.11.2017г. Синергия Прямая и обратная задача ликвидности.) Прямая задача: Объект выставлен на продажу

Максим Витальевич Живаев, член правления НРО РОО, сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности

Справочник оценщика машин и оборудования.

Рады Вам сообщить, что поступил в продажу Справочник оценщика машин и оборудования. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка машин и оборудования.

Заявки на покупку Справочника присылать по адресу inform@pcfko.ru.

В стоимость Справочника включены:

· Расходы на пересылку;

· Проведение вебинаров по вопросам эффективного использования Справочника с бесплатным участием покупателей Справочника;

· Письменные и устные консультации авторов по вопросам, относящимся к материалам, содержащимся в Справочнике.

Комментарии 22

содержание или оглавление опубликуйте пожалуйста

Краткое содержание Справочника оценщика машин и оборудования

Основное содержание справочника составляют таблицы и гистограммы корректирующих коэффициентов и характеристик рынка машин и оборудования, полученных в результате экспертного опроса более 150 профессиональных оценщиков из 50 городов и субъектов Российской Федерации. Также в сборник включены полезные для практической оценки материалы из опубликованных исследований ведущих специалистов и методологов в области оценки машин и оборудования: проф. Ковалева А. П., к.т.н. Фоменко А. Н., Рослова В. Ю., проф. Смоляком С. А. и др. Кроме того, в Справочнике приведены результаты статистической обработки цен машин и оборудования, продававшихся на вторичном рынке в течение многих лет, оформленные в виде графиков снижения стоимости объектов. В справочник также включено достаточно много примеров оценки машин и оборудования, заимствованных из отчетов об оценке движимого имущества, выполненных оценщиками Приволжского центра финансового консалтинга и оценки.

Справочник состоит из 7 глав.

В первой главе приведена классификация машин и оборудования, использованная в справочнике, а также сведения об используемой информации, термины и обозначения основных параметров.

Во вторую главу включены значения коэффициентов и параметров, отражающих условия продажи для разных групп машин и оборудования, в том числе:

• — Значения скидки, учитывающей переход на вторичный рынок;

• — Значения скидки «на торг»;

• — Значения скидки «на опт»;

• — Параметры для определения ликвидационной скидки;

• — Значения доли утилизационной стоимости;

Третья глава содержит корректирующие коэффициенты, которые позволяют учесть влияние на стоимость характера и условий эксплуатации, в том числе:

• интенсивность и сменность эксплуатации;

• эффект повышения стоимости после капитального ремонта;

• затраты на монтаж и демонтаж;

В эту главу включена также таблица со значениями коэффициентов торможения для различных типов машин и оборудования.

В четвертой главе приведены таблицы коэффициентов и графики, позволяющие по информации о возрасте объекта оценки на дату оценки, а также о его нормативном или назначенном сроке службы рассчитать его остаточный срок службы

В пятой главе приведены методы определения стоимости машин и оборудования на вторичном рынке, в том числе:

-Методы оценки машин и оборудования, основанные на традиционных моделях износа;

-Обобщенный метод оценки машин и оборудования с учетом утилизационной стоимости и потери стоимости при переходе объекта на вторичный рынок;

В этой же главе приведена таблица корректировок цен аналогов по возрасту объекта на дату оценки. Кроме того, в главу включены результаты обработки статистических данных, отражающие снижение цен в процессе эксплуатации для различных типов машин и оборудования.

Шестая глава содержит таблицы, помогающие на основе экспертного анализа технического состояния машины или оборудования установить его примерный износ и соответственно определить остаточную стоимость. Наряду с таблицами, составленными на основе экспертного опроса практикующих оценщиков, в Справочнике приведены шкалы экспертных оценок из различных опубликованных работ.

Также в главе приведен метод определения величины износа на основе совместного анализа возраста объекта оценки и его технического состояния на дату оценки (Методика проф. Ковалева А. П.).

Наконец, в седьмой главе приведены значения коэффициентов, характеризующих соотношения между ценами и арендными ставками для различных типов машин.

Кроме того, в главу включена таблица с расчетными формулами для расчета погрешности оценки, полезная для выполнения Федеральных стандартов в части требований об определении границ диапазона, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×