Gocapital.ru

Мировой кризис и Я
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Депозит или недвижимость

Депозиты или недвижимость. За и против

За сколько окупится квартира, если вложить в нее деньги сегодня? Сколько годовых можно заработать, сдавая в недвижимость жилье? Будет ли такое вложение выгодней, чем депозит в банке?

Ответы на эти вопросы — в блоге главного эксперта Совета НБУ Виталия Шапрана на ресурсе The page. «Минфин» приводит сокращенный текст колонки.

Покупка недвижимости – это, как правило, большие затраты. Чтобы понять, насколько эти затраты будут эффективны, принято сравнивать покупку недвижимости с арендой.

Например, вам предлагают приобрести однокомнатную квартиру возле метро за 800 тыс. грн. Вы знаете, что сдавать это жилье вы сможете максимум за 8 тыс. грн в месяц или 96 тыс. грн в год. Таким образом, если упростить расчеты, в год вы будете на этой сделке зарабатывать около 12% годовых, а срок окупаемости вашего проекта при условии неизменности цен на аренду и недвижимость (что маловероятно) составит 8 – 9 лет, что для недвижимости не так уж и плохо. С другой стороны, в украинском банке эти же 800 тыс. грн вы можете сейчас разместить под 15 – 18% годовых минус налоги или под 3 – 5% при оформлении депозита в долларах США. Если брать к рассмотрению три простых альтернативы – депозит в долларах, депозит в национальной валюте и приобретение квартиры, – то на протяжении следующих 10 – 15 лет еще неизвестно, что будет выгоднее.

Никаких гарантий

Тактически самым выгодным сейчас остается депозит в национальной валюте. Но если брать временной горизонт инвестиций в недвижимость в 10 – 15 лет, то курсовые перспективы национальной валюты становятся туманными, а доходность от валютных депозитов – слишком небольшой для аппетитов украинского рынка. Поэтому инвестиции в недвижимость с последующей сдачей в аренду выглядят интересным, но вовсе не гарантированным инструментом сохранности средств (во всяком случае, на это указывают исторические данные рынка столичной жилой недвижимости).

Разместить депозит в гривне и получить бонус до 1,6% годовых

За период с 2009 – го по 2019 год стоимость столичной недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась примерно вдвое, а ее продавцам еще нужно попробовать продать свою покупку десятилетней давности по ценам, которые декларируют риелторы. Так что, увы, инвестиции в недвижимость в Киеве (во всяком случае, в жилую) – это совсем не универсальный рецепт для спасения сбережений. Учитывая довольно высокий уровень процентных ставок по гривневым ресурсам и наличие фактического запрета на валютное кредитование, ипотека в Украине будет восстановлена нескоро. Поэтому все, на что могут рассчитывать сейчас покупатели жилья, – это рассрочка от застройщиков.

Минусы инвестиций в недвижимость

Те, кто пытаются зарабатывать, сдавая в аренду жилую недвижимость, вам скажут, что жилье нужно еще суметь сдать. Кроме риска напасть на «неправильного» квартиросъёмщика, есть большие проблемы с тем, чтобы ваш жилой фонд был постоянно «пристроен». Так, после двух-трех неудачных сдач в аренду жилье предстоит отчистить и отмыть, а возможно, и отремонтировать. Поэтому простаивание квартиры в ожидании арендатора может составлять несколько месяцев. То есть свои 7 – 10 тыс. арендной платы в месяц вы, скорее всего, будете иметь только на бумаге, а на практике часть времени жилье будет простаивать.

Объекты для выгодных инвестиций в недвижимость на «Минфине»

Как правило, наши люди не стремятся становиться предпринимателями и сдают жилье, забывая о том, что нужно еще платить налоги. Частая смена арендаторов, наличие среди арендаторов шумных личностей часто возбуждает нездоровый интерес соседей, которые вполне могут написать жалобу в налоговую, что также чревато неприятностями.

И последнее, но, наверное, самое важное – нужно помнить, что жилье имеет свой срок эксплуатации. Даже сталинка с евроремонтом или хрущевка с перепланировкой не гарантирует, что через 8 – 10 лет ваш дом не поставят на капремонт или под снос. Определенную опасность представляет собой и новострой, качество которого оставляет желать лучшего. Поэтому прежде, чем совершать крупную инвестицию, не мешало бы собрать информацию о том доме, где вы собираетесь покупать недвижимость.

Мое личное впечатление от нашего рынка недвижимости таково, что планирование в Украине на 10 – 15 лет выглядит невозможным. Мы с вами не можем не только предугадать точно движение цен на жилье и коммерческую недвижимость, но и движение курса национальной валюты и процентных ставок. В таких условиях неопределённости обычно ситуацию спасает диверсификация. То есть нельзя инвестировать все в недвижимость, или все в гривневые (или только в валютные) депозиты. Распределение рисков по активам должно быть примерно равноценным.

Недвижимость или банковский депозит?

Банковский депозит или недвижимость?

Хочу сделать небольшой обзор по теме с учетом российских сайтов, на которых можно находить текущую информацию по российской недвижимости. Возможно, для кого-то информация здесь окажется полезной.

Итак, первый сайт — http://www.irn.ru/ . Заходя на главную страницу и нажимая там слева на «Цены по типам жилья» пользователю выпадает набор из нескольких индексов, которыми можно воспользоваться (к сожалению, данные только по Москве и Подмосковью). Мне наиболее интересными показались два:

Индекс стоимости по типам жилья (в рублях):

Аналогичный график можно построить и на www.kurs.metrinfo.ru . С 2000-ого года виден рост индекса примерно на 15% в год — но не стоит слишком обольщаться. Недвижимость ничего не производит, поэтому оснований для бурного роста у нее в принципе нет — так что при среднем росте, заметно обгоняющим инфляцию, у недвижимости появляется дополнительный потенциал для просадки.

Долгосрочные исследования по разным странам мира показывают средний рост мировой недвижимости не более 3-4% в годовых в долларах, хотя по некоторым странам наблюдается и отрицательные значения. В среднем поднимаясь на уровень инфляции или немного выше, из-за достаточно сильной волатильности цена на жилье на краткосрочных и среднесрочных периодах зависит от многих факторов. Вот пример того же индекса в долларах:

Индекс стоимости по типам жилья (в долларах):

Тут хорошо видна валютная корреляция с долларом: с 2000 по 2008 годы рубль был в боковом тренде по отношению к американской валюте — однако в кризис произошла девальвация, что отразилось на первом сильном падении цены на графике. После чего до последних месяцев 2014 года видна тенденция к росту с сильной просадкой в конце — взявшие долларовую ипотеку в течение 2014 оказались сейчас в очень незавидном положении.

Индекс доходности

Еще один интересный индекс, сравнивающий среднюю стоимость жилья в долларах со средней ставкой валютного банковского депозита. Как видим, в ситуации со стабильным курсом рубля недвижимость выглядела предпочтительнее, но в последнее время опустилась до сильных отрицательных значений. Поскольку в том числе валютный вклад в банке не является лучшим инструментом инвестора, то очевидно, что и недвижимость сама по себе не будет им являться.

Для сравнения посмотрим динамику цен в Санкт-Петербурге, воспользовавшись сайтом http://www.emls.ru/stat/index/ . Тут мы также можем увидеть предложения на вторичном рынке, правда, не с 2000, а с 2002 года:

Воспользовавшись формулой отсюда, считаем:

Y = (100.000/15.000)^(1/13) = 1.157, т.е. средняя годовая доходность равна 15.7%

Читать еще:  С какого дня начисляются проценты по депозиту

Итого, результат аналогичен московскому. В дальнейших расчетах я буду использовать данные по СПб со ставкой 15% годовых.

Учет арендной ставки

Однако в случае недвижимости доход можно получать не только от роста стоимости квадратного метра, но и от сдачи жилплощади в аренду. Оценить выгоды этого способа пассивного дохода помогут другие сайты, например bn.ru. Там ( http://www.bn.ru/graphs/ ) мы можем например найти

Индекс арендных ставок по Спб

Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года и характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга (за 100% принято значение средней арендной ставки в рублях в январе 2008 года). К сожалению, график строится за последние полгода — однако видно, что рост арендной платы если и есть, то несопоставим с инфляцией (на текущий момент арендная плата поднялась лишь на 15% за 7 лет). А полгода назад было всего лишь 5%. В качестве подтверждения можно использовать и сайт http://www.restate.ru/graph/ , где посмотреть изменение средней цены аренды квартир и комнат в СПб по времени:

Т.е. мы видим практически прямую линию и отсутствие связи с девальвацией рубля в декабре 2014. Посмотрим, какую арендную плату можно получить за квартиру в СПб сегодня:

Индекс доходности от сдачи жилья в Спб

Похоже, что тот же самый график представлен на сайте http://tsn.spb.ru/analytics/ в разделе «индексы рынка» — однако в годовом интервале, что немного удобнее:

Выводы

Простым сложением роста цены на недвижимость с ее арендной ставкой получаем 15 + 6 = 21%. На первый взгляд, это примерно в два раза больше рублевого банковского депозита на сегодняшний день. Однако обнаруживается несколько «но»:

Ликвидность. Чистый доход идет только с арендной платы, для общего необходимо продать жилплощадь. При неудачном расположении, внутренних недостатках и пр. цена (и доход) недвижимости могут быть ниже рассчитанных, а время продажи скорее всего будет исчисляться месяцами;

Наконец, недвижимость во всех формах может переживать существенные кризисы (наиболее заметный на графике — к началу 2010 года), а также просто достаточно затяжной период стагнации цен.

Варианты покупки первичной недвижимости, или же вкладов в закрытые ПИФы недвижимости имеют свои минусы — здесь их рассматривать не буду. Для пассивного инвестора на мой взгляд больше всего подходит инвестирование в недвижимость через REITs фонды у зарубежного брокера — плюсы, которые дает этот способ:

Средняя доходность около 3-4% в год от роста актива в валюте плюс дивиденды;

Стоимость долей фонда — порядка нескольких десятков долларов

Куда вложить миллионы: квартира или вклад?

Вклады перестали приносить высокий доход. Может, пришло время зарабатывать на недвижимости? Мы посчитали, что выгоднее.

Допустим, у вас есть 5 миллионов рублей. И вы выбираете: положить эти деньги в банк под проценты или купить на них небольшую квартиру в Москве для сдачи в аренду.

Что выгоднее?

1-комнатная квартира в Москве

Арендная ставка — 34 460 рублей в месяц

Ставка по вкладу — 7% годовых

Физлицо — 13%, ИП — 6% + налог на недвижимость – 0,1% от стоимости квартиры (зависит от региона)

260 000 рублей (13% на человека (но с суммы до 2 000 000 рублей))

Рост стоимости актива

4% в год (средняя инфляция, которую прогнозирует Минэкономразвития)

Доход за 5 лет (с учётом налогов и вычета)

8 263 520 рублей (стоимость квартиры 6 059 976 + 2 203 544 от сдачи)

7 018 899 рублей

Трудности и риски

Вас ждут трудности в обоих случаях. Если положить 5 000 000 в банк, то высок риск потерять деньги, ведь застрахованы только 1 400 000 рублей. Можно отнести эти деньги в четыре банка, тогда в каждом придётся разместить по 1 250 000 рублей. Или выбрать государственный банк — тогда меньше доходность.

Найти вклад с высокой ставкой на большой срок

С квартирой тоже всё непросто. В Москве придётся постараться, чтобы найти однокомнатную квартиру за 4–5 миллионов рублей. Скорее всего, это будет жильё в старом доме, плохом состоянии или далеко от центра. Нужно сделать косметический ремонт, найти арендатора, контролировать состояние квартиры и платить налоги.

Как увеличить доходность?

Вклады: Когда ключевая ставка снижается, ставки по вкладам также продолжат уменьшаться, прогнозирует директор по развитию розничных продуктов Росбанка Лидия Каширина. Поэтому клиенты, которые нацелены на долгосрочные вложения, уже сейчас размещают вклады на максимально возможные сроки для того, чтобы зафиксировать текущие ставки по вкладам, подсказывает Ольга Михайловская из ЮниКредит банка.

Квартира: Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая советует покупать квартиры в строящихся объектах или в уже сданных новостройках (старые квартиры быстрее дешевеют). Лучше всего выбирать самые дешёвые варианты на первом или втором этаже, которые рассчитаны на 1–2 человек. Дома должны располагаться рядом с метро в хорошо развитых районах.

Вывод

Покупка квартиры выгоднее открытия вклада. При вложении 5 000 000 рублей в любом случае придётся помучиться. Нести деньги в четыре банка или размещать в одном, но с низкой процентной ставкой. Несмотря на необходимость уплаты налогов на квартиру, заработать в конечном счёте можно больше при сдаче жилья и за счёт роста цен на недвижимость.

Как считали?

За основу был взят бюджет в размере 5 000 000 рублей. В первом случае деньги размещались под 7% годовых (такую максимальную доходность предлагает калькулятор вкладов Сравни.ру) с капитализацией процентов раз в год на пять лет. Предполагалось, что в течение этого срока доходность останется неизменной (хотя скорее всего снизится). Во втором случае на 5 000 000 рублей покупалась квартира. В эту сумму входил косметический ремонт. Предполагалось, что квартира пять лет непрерывно сдаётся в аренду за 34 460 рублей — это средний размер стоимости сдачи однокомнатной квартиры в Москве за август 2017 года, по данным сервиса Домофонд. Считалось, что владелец квартиры зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя с целью платить налог от сдачи жилья 6%, а ещё он заплатит налог на недвижимое имущество по ставке 0,1% от 5 000 000 рублей и получит на себя налоговый вычет в размере 260 000 рублей. Предполагалось, что квартира будет расти в цене каждый год на 4% — такой прогноз инфляции даёт Минэкономразвития. Коммунальные платежи оплачивает арендатор квартиры.

Что выгоднее: вложить деньги в банк или приобрести квартиру для сдачи в аренду?

​Накопить приличную сумму в современном мире не так просто. Возникает вопрос о том, как правильно поступить со своими личными финансами, чтобы остаться с прибылью. Вариантов вложения денежных средств сейчас есть очень много. Прежде чем остановиться на одном из них, необходимо просчитать все преимущества и недостатки. Сегодня мы выясним, что выгоднее: сдавать квартиру или положить деньги в банк (внизу статьи будет подробный разбор примеров расчета).

Насколько выгодно сдавать квартиру

На первом этапе нужно решить несколько важных вопросов.

  1. Какая сумма нужна будет для приобретения квартиры.
  2. В каком районе покупать недвижимость.
  3. Сдавать квартиру самостоятельно, или воспользоваться услугами агентства.
  4. Какой доход будет получен через год, два и т.д.
Читать еще:  Депозит на счет

Какая квартира лучше всего подойдет для аренды?

Если человек решил сдавать квартиру, он должен понимать, что необходимо создать благоприятные условия для постояльцев.

Факторы, которые необходимо учесть:

  • район должен иметь хорошую транспортную развязку;
  • в помещении должна быть мебель и техника;
  • минимальный косметический ремонт.

Сдача жилой площади может принести, примерно, 7-15% годового дохода от стоимости недвижимости (т.е. если ваша квартира стоит 1 000 000 рублей, то, скорее всего, сдать вы ее сможете за 7000-15000 рублей в месяц). Причем более выгодно предлагать в аренду именно однокомнатную квартиру. Тут меньший расход на реставрацию и коммунальные платежи.

Посуточно или в долгосрочную аренду?

Сдавать жилье посуточно очень выгодно. Чаще такие квартиры пользуются спросом у деловых людей. Им не нужно много готовить или стирать свои вещи. Основная цель – ночлег. В результате владельцу квартиры реже придется тратиться на ремонт.

Что касается долгосрочной аренды, она выгодна владельцу жилья в том случае, если у него нет времени на постоянный поиск новых клиентов. Однако тут очень важно найти таких постояльцев, которые будут чистоплотными, постоянно поддерживать в жилье порядок.

Сдавать самостоятельно или обратиться в агентство?

Поиск квартиросъемщика, оплата коммунальных услуг и прочие нюансы – если у человека нет на них времени, лучше обратиться в агентство. Оплата риелтора составляется около 10-20% от ежемесячной арендной платы, получаемой за жилплощадь.

При этом риелтор полностью несет ответственность за состояние квартиры, самостоятельно ищет жильцов и даже занимается ремонтом (если есть необходимость).

Выгодно или нет?

Вклад в недвижимость – это всегда выгодно. Однако перед тем как сдать свою квартиру в аренду необходимо учесть все риски.

  1. Люди бывают разными. Не исключена возможность, что будут повреждены некоторые вещи в жилье. Часто случается, что недобросовестные постояльцы и вовсе могут съехать, не оплатив коммунальные услуги.
  2. Рано или поздно в квартире будет что-то ломаться – а это ремонт (дополнительные расходы).

Полезные советы

  1. Не нужно ставить слишком высокую цену за свою квартиру. Она должна быть такой, чтобы человек мог себе позволить проживание и не искал новое место жительства.
  2. Обязательно составляется договор с квартиросъемщиком. Желательно даже заверить его нотариально. Это необходимо как раз на случай непредвиденных поломок. Например – вышел из строя холодильник, кто будет приобретать новый? Такие нюансы в договоре должны быть учтены.
  3. Перед тем, как сдать жилье, его необходимо привести в надлежащий вид. Если покупаются новые вещи, то они должны быть неприхотливыми и недорогими.

Можно сделать вывод, что сдавать квартиру выгодно, если уладить все нюансы с постояльцами. Если владельцу жилья есть, где жить, и он предлагает свою недвижимость в долгосрочную аренду – это хороший ход. Постояльцам не придется постоянно перескакивать с места на места, а владелец жилья постоянно будет получать пассивный доход. В среднем однокомнатная квартира окупается за 10-15 лет, с учетом возможных рисков.

Вложение в банк: преимущества и риски

Важно понимать, что депозит – это не способ заработать баснословную сумму. Да, пассивный доход будет, но его процент напрямую зависит от суммы вклада. Чем больше сумма, тем больше прибыль. Депозит лучше принимать в качестве метода сохранения своих денег. Доход, полученный от вклада, будет приятным дополнением.

Вложения в банк имеет свои положительные стороны и риски. Необходимо с ними ознакомиться, только потом принимать решение о дальнейших действиях.

Преимущества банковских вложений

  1. Оформить депозит может каждый желающий, ограничений нет. Для этого потребуется минимальный пакет документов. Вложение можно сделать как в отечественной валюте, так и в зарубежной.
  2. Надежность. Если обратиться в «правильный» банк, депозит будет защищен. Что это означает? Договор подразумевает, что в случае ликвидации предприятия или дефолта вкладчик получит свое вложение обратно (но не более 1 4000 000 рублей, т.к. рублевые вклады в России застрахованы именно на эту сумму).
  3. Хранить в банке выгодно – не будет постоянно соблазна пойти что-то купить.
  4. Гарантированные проценты. Пусть доход будет и не большой, но минимальный пассивный процент получать все равно приятно. Если вложить крупную сумму, это будет отличная прибавка.

Недостатки банковских вложений

  1. Самый существенный минус – это мизерные процентные ставки. Порой человек ожидает огромного дохода, а в итоге получает «копейки» по ставкам, которые бывают ниже инфляции. Если цель вклада – заработать, то это не выгодно.
  2. Когда вкладчик оформляет договор, в нем указан срок, в течение которого средства будут находиться в банке. В случае форс мажора, если вдруг человеку срочно потребуется забрать свой капитал, и он снимает все со счета раньше срока, теряются все проценты (если это предусмотрено договором).
  3. Если предлагаемый банком процент очень высокий, есть вероятность, что нужно будет уплатить с него налог. Это обязательно нужно уточнить.

Кредитных организаций сейчас очень много, все они предлагают различные условия для вкладчиков. Именно по этой причине необходимо тщательно изучить все программы вкладов и выбрать менее рискованный.

Доход по вкладу: как его рассчитать

Для того чтобы посчитать, какой доход человек получит от вклада, необходимо учесть следующие факторы:

  • срок, на который размещается депозит;
  • процентная ставка;
  • условия вклада (с капитализацией или без);
  • сумма депозита.

Необходимо понять, что если банк предлагает на вклад сроком на 3 месяца 10% ставку, это не означает, что доход тоже будет составлять 10%. Полученный процент будет зависеть о того, сколько дней деньги пролежать в учреждении.

Например, рассчитать доход для приведенного примера очень просто. Процентная ставка (10%) делится на результат, полученный от 12/3. Получается, что вкладчик получит доход в 2,5% от суммы.

Банковское вложение или сдача квартиры в аренду: что выгоднее

Учитывая все преимущества и риски можно сделать вывод, что выгоднее будет все же сделать депозитное вложение, чем покупать квартиру и сдавать ее в помесячную или посуточную аренду.

Почему? Все очень просто. В банке деньги будут в сохранности. Все проценты скапливаются на счете, человек их не снимает. Получатся, что через какое-то время он получит свою сумму + пассивный доход.

Что касается аренды квартиры. Квартиросъемщик дает деньги владельцу жилья ежемесячно – появляется соблазн потратить полученную сумму, кроме того необходимо оплачивать коммунальные услуги, периодически делать ремонт в квартире, а также придется платить подоходный налог с полученного от сдачи в аренду дохода.

Для того чтобы более наглядно обрисовать картину и понять, что все-таки выгоднее: банковский вклад или сдача квартиры в аренду, давайте рассмотрим несколько реальных примеров из жизни.

Пример 1.

Молодая семья имеет на руках 1 000 000 рублей. Что делать с деньгами: положить на банковский депозит или купить квартиру в ипотеку?

  1. Решено положить эти деньги в банк на 15 лет под 8% годовых с капитализацией. Итого, по истечении обозначенного срока молодые люди получать на руки 3 306 000 рублей.
  2. Решено купить квартиру в ипотеку стоимостью 2 300 000 рублей, с первоначальным взносом 1 000 000 и сроком 15 лет. Ежемесячный платеж банку при этом составит 14 000 рублей. Если данную квартиру удастся сдать, например, за 20 000 рублей в месяц, то за вычетом квартплаты и платежа по ипотеке у молодых людей на руках будет оставаться, примерно, 4000 рублей ежемесячно. Таким образом, за 15 лет они заработаю 720 000р + стоимость квартиры (720 000 + 2 300 000 = 3 020 000 рублей). А если учесть, что за 15 лет в квартире придется несколько раз сделать косметический ремонт, обновить технику, заплатить налог со сдачи квартиры в аренду, к тому же не исключены месяцы простоя жилплощади, то становится очевидно, что вложить деньги в банк намного выгоднее, чем приобрести квартиру в ипотеку для сдачи ее в аренду.
Читать еще:  Депозитный продукт это

Пример 2.

Молодая семья имеет на руках 2 300 000 рубелей.

  1. Решено положить деньги в банк под 8% годовых и ежемесячно снимать проценты, чтобы иметь дополнительный источник дохода. Т.е. каждый месяц молодые люди будут иметь дополнительный гарантированный доход с депозита в размере 15 300 рублей.
  2. Решено купить квартиру за 2 300 000 рублей и сдавать ее в аренду. Для того чтобы эта операция была более выгодной, чем вклад в банке, с учетом налогов и квартплаты необходимо найти квартиросъемщиков, которые готовы платить за нее хотя бы 20 000 рублей ежемесячно и при этом квартиры должна быть все время сдана, без простоев (ремонт и другие расходы на поддержание жилплощади в пригодном для сдачи в аренду состоянии в расчет не берем). А ведь за состоянием квартиры еще нужно постоянно следить, наводить порядок после очередных квартирантов и т.д. В общем и в этом случае, очевидно, что держать деньги в банке, даже под 8 процентов (не говоря уже о 10), получается намного выгоднее, чем покупать квартиру для сдачи в аренду.

В любом случае каждый выбирает для себя, что будет выгоднее – депозитный вклад или вклад в недвижимость. Все зависит от индивидуальной ситуации. Главное помните, что перед любым решением, связанным с вложением личных финансов, нужно все тщательно продумать и просчитать.

Недвижимость или банковский депозит?

Банковский депозит или недвижимость?

Хочу сделать небольшой обзор по теме с учетом российских сайтов, на которых можно находить текущую информацию по российской недвижимости. Возможно, для кого-то информация здесь окажется полезной.

Итак, первый сайт — http://www.irn.ru/ . Заходя на главную страницу и нажимая там слева на «Цены по типам жилья» пользователю выпадает набор из нескольких индексов, которыми можно воспользоваться (к сожалению, данные только по Москве и Подмосковью). Мне наиболее интересными показались два:

Индекс стоимости по типам жилья (в рублях):

Аналогичный график можно построить и на www.kurs.metrinfo.ru . С 2000-ого года виден рост индекса примерно на 15% в год — но не стоит слишком обольщаться. Недвижимость ничего не производит, поэтому оснований для бурного роста у нее в принципе нет — так что при среднем росте, заметно обгоняющим инфляцию, у недвижимости появляется дополнительный потенциал для просадки.

Долгосрочные исследования по разным странам мира показывают средний рост мировой недвижимости не более 3-4% в годовых в долларах, хотя по некоторым странам наблюдается и отрицательные значения. В среднем поднимаясь на уровень инфляции или немного выше, из-за достаточно сильной волатильности цена на жилье на краткосрочных и среднесрочных периодах зависит от многих факторов. Вот пример того же индекса в долларах:

Индекс стоимости по типам жилья (в долларах):

Тут хорошо видна валютная корреляция с долларом: с 2000 по 2008 годы рубль был в боковом тренде по отношению к американской валюте — однако в кризис произошла девальвация, что отразилось на первом сильном падении цены на графике. После чего до последних месяцев 2014 года видна тенденция к росту с сильной просадкой в конце — взявшие долларовую ипотеку в течение 2014 оказались сейчас в очень незавидном положении.

Индекс доходности

Еще один интересный индекс, сравнивающий среднюю стоимость жилья в долларах со средней ставкой валютного банковского депозита. Как видим, в ситуации со стабильным курсом рубля недвижимость выглядела предпочтительнее, но в последнее время опустилась до сильных отрицательных значений. Поскольку в том числе валютный вклад в банке не является лучшим инструментом инвестора, то очевидно, что и недвижимость сама по себе не будет им являться.

Для сравнения посмотрим динамику цен в Санкт-Петербурге, воспользовавшись сайтом http://www.emls.ru/stat/index/ . Тут мы также можем увидеть предложения на вторичном рынке, правда, не с 2000, а с 2002 года:

Воспользовавшись формулой отсюда, считаем:

Y = (100.000/15.000)^(1/13) = 1.157, т.е. средняя годовая доходность равна 15.7%

Итого, результат аналогичен московскому. В дальнейших расчетах я буду использовать данные по СПб со ставкой 15% годовых.

Учет арендной ставки

Однако в случае недвижимости доход можно получать не только от роста стоимости квадратного метра, но и от сдачи жилплощади в аренду. Оценить выгоды этого способа пассивного дохода помогут другие сайты, например bn.ru. Там ( http://www.bn.ru/graphs/ ) мы можем например найти

Индекс арендных ставок по Спб

Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года и характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга (за 100% принято значение средней арендной ставки в рублях в январе 2008 года). К сожалению, график строится за последние полгода — однако видно, что рост арендной платы если и есть, то несопоставим с инфляцией (на текущий момент арендная плата поднялась лишь на 15% за 7 лет). А полгода назад было всего лишь 5%. В качестве подтверждения можно использовать и сайт http://www.restate.ru/graph/ , где посмотреть изменение средней цены аренды квартир и комнат в СПб по времени:

Т.е. мы видим практически прямую линию и отсутствие связи с девальвацией рубля в декабре 2014. Посмотрим, какую арендную плату можно получить за квартиру в СПб сегодня:

Индекс доходности от сдачи жилья в Спб

Похоже, что тот же самый график представлен на сайте http://tsn.spb.ru/analytics/ в разделе «индексы рынка» — однако в годовом интервале, что немного удобнее:

Выводы

Простым сложением роста цены на недвижимость с ее арендной ставкой получаем 15 + 6 = 21%. На первый взгляд, это примерно в два раза больше рублевого банковского депозита на сегодняшний день. Однако обнаруживается несколько «но»:

Ликвидность. Чистый доход идет только с арендной платы, для общего необходимо продать жилплощадь. При неудачном расположении, внутренних недостатках и пр. цена (и доход) недвижимости могут быть ниже рассчитанных, а время продажи скорее всего будет исчисляться месяцами;

Наконец, недвижимость во всех формах может переживать существенные кризисы (наиболее заметный на графике — к началу 2010 года), а также просто достаточно затяжной период стагнации цен.

Варианты покупки первичной недвижимости, или же вкладов в закрытые ПИФы недвижимости имеют свои минусы — здесь их рассматривать не буду. Для пассивного инвестора на мой взгляд больше всего подходит инвестирование в недвижимость через REITs фонды у зарубежного брокера — плюсы, которые дает этот способ:

Средняя доходность около 3-4% в год от роста актива в валюте плюс дивиденды;

Стоимость долей фонда — порядка нескольких десятков долларов

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector