Перепланировка постановление правительства 508

Основные изменения в крайнем постановлении Правительства Москвы №508-ПП

Многие граждане при проведении ремонта в новой квартире с черновой отделкой либо при покупке жилья на вторичном рынке сталкиваются с вопросами узаконивания перепланировки помещений в жилых домах. В данной статье освещены особенности Закона о перепланировке и порядок обращения граждан в государственные инстанции, поскольку при нарушении требований могут появиться серьезные сложности при пользовании жильём и распоряжении своим имуществом, вплоть до невозможности осуществить его куплю-продажу.

Законодательная основа

Основным нормативным актом, регулирующим нормы проведения перепланировки в жилых домах, является Жилищный кодекс РФ, а также дополнительно издаваемые Правительственные акты. Различают два вида изменений конструкции помещений:

перепланировка помещения, при которой меняется его конфигурация (перенос стен, объединение комнат, объединение квартир и прочее);
переустройство помещения, при котором производятся работы на инженерных коммуникациях (газопровод, отопительные системы, сети связи и прочее).

Основные требования к проведению вышеуказанных работ изложены в Главе 4, Статьях 25-29 Жилищного кодекса РФ, в который в 2018 году были внесены изменения с утверждением Федерального закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ «О проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений».

Список ремонтных работ, в отношении которых появляются требования об обязательном оформлении перепланировки (или переустройства) помещения изложен в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

Основные действующие изменения законодательства о перепланировке

Начиная с 2020 года в законную силу вступили следующие нововведения:

отменено требование о необходимости получения справки о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий в местной администрации;
отменено требование о предоставлении в СЭС, Жилинспекцию и иные надзорные органы. Выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), если данная недвижимость уже поставлена на государственный учёт (т. е. запись о ней уже внесена в ЕГРН).

Другим важным изменением является запрет на начало ремонтных работ до момента их официального согласования. Для правильного оформления данной процедуры в службу БТИ (Бюро технической инвентаризации) направляется комплект документов:

заявка на перепланировку или переустройство помещений;
паспорт гражданина;
ксерокопия эскиза или проекта. Важно! При проведении работ по эскизу появляется необходимость фактического выезда государственных надзорных органов в процессе производства работ. Таким образом, для упрощения процедуры оформления эскизов следует осуществлять для мелких ремонтных работ, а более масштабные работы, как например, затрагивание несущих межкомнатных дверей, требуют наличия проекта;
официальное разрешение от Жилинспекции;
заключение о состоянии несущих конструкций от проектной организации, имеющей доступ проектного СРО;
кадастровый паспорт с внесенными корректировками.

Случаи, при которых узаконивание перепланировки не требуется

Согласно требованиям Статьи 25 ЖК РФ, а также исходя из определения понятия «перепланировка помещений» государственное оформление работ не требуется в случае, когда не затрагивается форма и технические характеристики (прочность, материал, толщина и другие) капитальных конструкций в квартире — стен, а также перекрытий (пола, потолков).

В ряде случаев требуется оформление перепланировки в дополнительных инстанциях (МЧС, Санитарной инспекции и прочих):

при использовании небезопасных материалов при возведении межкомнатных перегородок (гипсокартон, утеплители из горючих материалов);
при замене электрической или газовой плиты на новую;
при установке системы кондиционирования (сплит-системы), а также при монтаже спутниковой тарелки или телевизионной антенны;
при затрагивании тамбура.

При проведении капитального ремонта (перепланировки или переустройства) квартиры запрещены следующие виды работ:

изменение или демонтаж общедомовых систем дома – ливневой канализации, центрального мусоропровода или других;
изменение несущих стен дома;
расширение жилплощади в ущерб соседям на всех этажах, в том числе технических;
в случае наличия газовой плиты, объединение кухни с жилыми помещениями (залом, спальней или другими);
объединение комнаты с лоджией или балконом.

Контроль работ по перепланировке

В случае, если жильцы квартиры решили не привлекать проектную организацию для создания полноценного проекта, а выполнить работу лишь по упрощенному эскизу, то органом Жилинспекции осуществляется выезд специальной комиссии на объект для контроля производимых изменений, вне зависимости от их масштаба.

Перепланировка в новостройках

Действующие нормы позволяют не дожидаться официального ввода жилья в эксплуатацию и производить сбор документов и подачу в инстанции на предварительном этапе. В данном случае в орган БТИ предоставляются сведения:

Договор участия в долевом строительстве или иной документ, подтверждающий приобретение собственности у компании-застройщика;
Акт передачи застройщиком квартиры;
Ксерокопию разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;
Согласие застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
Подтверждающий официальный документ от застройщика о выполнении заявителем всех обязательств по заключенному договору долевого участия в строительстве;
Справку о присвоении дому конкретного адреса, а также подтверждение о том, что данный адрес совпадает с почтовым.

Читать еще: Разрешение правообладателя на использование товарного знака

Отмененные требования законодательства

В настоящее время не требуется оформление перепланировки при следующих видах ремонтных работ, для которых ранее такое требование было необходимым:

замена сантехники в санузле, ванной или кухонной комнате;
установка электрического водонагревателя или газовой колонки;
замена газового оборудования или отопительных радиаторов без изменения их параметров или расположения.

Стоимость перепланировки

Стоимость перепланировки или переустройства помещений может существенно меняться в зависимости от объема конструктивных изменений, площади квартиры, регионом страны и прочими факторами. К примеру, для жилых домов в городе Москва затраты на оформление таких работ могу варьироваться от 20 000 до 150 000 рублей, а в регионах – от 3 000 до 80 000 рублей.

Переустройство помещений

В отличие от перепланировки помещений, переустройство отличается значительно менее масштабным изменением в их конструкцию. К данному виду изменений можно отнести изменение или перенос ненесущих стен, некоторые виды объединения помещений (например, объединение ванной комнаты и сан. узла), и прочие.

Согласно требованиям п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, не требуется оформлять переустройство в следующих случаях:

монтаж электроплит;
перенос водонагревателей или газовых колонок;
работы в устаревших ванных комнатах и сан. узлах;
прокладка или капитальная замена трубопроводов, электросетей при устройстве (или замене) душа, ванной, стиральной машинки и прочего оборудования.

Запрещаются следующие виды работ без получения соответствующего разрешения:

снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение из прочности;
увеличение кухонной площади, сан. узла или ванной за счёт жилых комнат;
объединение комнат с кухней и наличии установленной газовой плиты;
снос или перекрытие общедомовых отопительных радиаторов;
обустройство ванной комнаты или сан. узла в помещениях, где согласно проекту дома у соседей снизу расположены жилые комнаты;
обустройство обогрева пола за счет системы отопления или горячего водоснабжения;
расширение балкона или лоджии за счет примыкающей комнаты за исключением сооружения арок шириной до 1 метра;
любые работы в доме, признанном аварийным;
работы, приводящие к нарушениям в работе вентиляционных систем дома;
возведение мансарды;
переоборудование чердака.

Нежилые помещения

В случае проведения перепланировки в нежилых помещениях руководствуются теми же нормативными актами, что и в случаях проведения ремонта в квартирах. Например, это относится к работам в офисных центрах. Основным принципом при проведении перепланировки офисных помещениях является сохранение функционального назначения помещения до и после ремонта.

Согласование уже произведенной перепланировки

В случае самовольной планировки, на которую не было получено разрешение соответствующих инстанций, её оформление чаще всего производят через судебный орган. Порядок действий в данном случае следующий:

Составление искового заявления в местную судебную инстанцию;
Сбор необходимой документации;
Уплата государственной пошлины в размере 300 рублей;
Участие в судебном заседании;
Проведение дополнительных экспертиз, в случае необходимости установления дополнительных обстоятельств для вынесения правильного судебного решения;
Получение решения суда, либо подача апелляции в случае несогласия с результатами рассмотрения заявления.

Кроме того, выполняются дополнительные действия:

Определение объема ремонтных работ;
Оформление проекта;
Согласование проекта в государственных инстанциях в зависимости от характера конструктивных изменений;
Оформление заявки по установленной форме (скачать) и подача в адрес местной администрации, а именно отдела архитектуры и градостроительства.

К вышеуказанной заявке на узаконивание перепланировки прикладывают документы:

Ксерокопию и оригинал паспорта гражданина;
Выписку из ЕГРН;
Согласие всех собственников помещений в квартире;
Согласие от более чем 50% собственников дома, в случае присоединения общедомовой площади;
Проект, оформленный проектной организацией, имеющей допуск проектного СРО;
В случае необходимости, разрешения от государственных инстанций: МЧС и СЭС.

Сроки оформления

Основные этапы согласования перепланировки помещений в среднем занимают следующее количество дней:

Согласование проекта в службах МЧС, СЭС и прочих – 15-20 дней;
Получение справок – до 10 дней;
Рассмотрение заявки и пакета документов в отделе архитектуры и градостроительства – до 45 дней;
Выдача администрацией разрешения – до 3 дней;

Таким образом, плановый период согласования перепланировки помещений в среднем составляет 2,5 месяца с момента изготовления проекта.

Ответственность за нарушение законодательных норм

Для собственников помещений, допустивших их незаконную перепланировку или переустройство, предусмотрено административное наказание по ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ – до двух тысяч в отношении гражданского лица и до сорока тысяч рублей в отношении юридического лица.

Заключение

Знание особенностей законодательства в части требований к оформлению перепланировки или переустройству помещений позволит избежать неприятных случаев при купле-продаже недвижимости, а также существенно сэкономить время при грамотном планировании процесса оформления и подачи документов в различных государственных инстанциях, для правильного и комфортного использования помещений их собственниками.

Читать еще: Как правильно дебиторская или дебиторская задолженность