Gocapital.ru

Мировой кризис и Я
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вложения в строительство

Инвестиции в строительство: особенности и советы

Перспективным направлением в сфере капиталовложений принято считать инвестиции в строительство. При грамотном подходе они гарантируют инвестору от 20 до 70% доходности, со сроком окупаемости от 3 лет. Самым высокодоходным и рискованным вариантом считается вложение средств на начальном этапе возведения здания или сооружения и покупка коммерческой недвижимости.

Варианты объектов строительства для инвестиций

Существует немало вариантов инвестирования в объекты недвижимости, каждый из них имеет свою степень надежности, уровень риска, уровень доходности и объем требуемых капитальных вложений.

Инвестиции в строительные проекты – выгодная альтернатива банковским депозитам и прямым инвестициям в ценные бумаги.

Жилье и коттеджи

Инвестиции в жилищное строительство – популярное направление 2018–2019 года среди частных инвесторов. Риск сводится к минимуму за счет ликвидности приобретаемой недвижимости.

Основные способы капиталовложений:

  • Приобретение с целью перепродажи.
  • Покупка для сдачи в аренду.

По каким критериям следует подбирать объект:

  • расположение: строительство жилья начато в хорошем районе с современной инфраструктурой;
  • надо выбирать новую квартиру или дом с качественным ремонтом;
  • инфраструктура: жилье расположено недалеко от детских дошкольных учреждений, поликлиник, остановок общественного транспорта и развлекательных и торговых центров.

Для извлечения максимальной прибыли подбирать объекты лучше самостоятельно, во избежание лишних затрат на посредников.

Довольно прибыльным вариантом инвестирования считается и вложение в коттеджи. Существует несколько вариантов:

  • Покупка на этапе строительства.
  • Приобретение готового объекта после сдачи его в эксплуатацию.
  • Оформление в собственность земельного участка для дальнейшего возведения загородного дома.

Доходность напрямую зависит от местоположения и инфраструктуры, варьируется в пределах 30–65% в течение 3–5 лет.

Коммерческая и промышленная недвижимость

Инвестирование в коммерческие проекты подходит для опытных инвесторов с хорошим стартовым капиталом. В качестве объекта вложений могут быть рассмотрены небольшие торговые помещения, офисные здания, складские площади и производственные цеха.

Такого рода здания имеют высокий спрос. Самым выгодным вариантом заработка на коммерческой недвижимости считается сдача объектов в аренду.

Вложения должны осуществляться на длительный срок, потому что инвестиции стартуют с 5–7 млн рублей.

Самостоятельное строительство

Постройка домов – выгодный вариант бизнеса с минимальными рисками, но длительными сроками окупаемости. Успех проекта зависит только от полноты финансирования. Самостоятельно построенный дом по стоимости выйдет дешевле квартиры с аналогичной площадью, но разница в затратах может быть до 100%.

Одновременное возведение нескольких зданий экономически выгоднее. Первоначальные вложения могут осуществляться из личных или заемных средств. Например, ипотеку можно получить по ставке от 11%.

Собственное строительство приносит высокие доходы после сдачи объекта в эксплуатацию, но на начальном этапе сопряжено с колоссальными расходами.

Особенности вложений на разных этапах строительства

Доходность инвестиций в строительство недвижимости напрямую зависит от того, на какой стадии осуществлено инвестирование. Прибыльным вариантом считается инвестирование на начальном этапе (во время рытья котлована под фундамент), тогда после сдачи дома стоимость квартиры обеспечит прибыль в 2-3 раза. Меньшую, но гарантированную доходность можно получить при покупке готового жилья.

Котлован – максимальный доход

Согласно изменениям в ФЗ №214, застройщики не имеют права напрямую привлекать инвесторов. Отныне средства дольщиков передаются в банк на специально созданные счета – эскроу . А застройщику поэтапно выделяются частичные суммы для освоения. Полный расчет возможен только после сдачи объекта.

Покупка квартиры на нулевом этапе строительства гарантирует максимальный доход, но с высоким риском. Преимущества:

  • недвижимость приобретается по сниженной цене;
  • возможность получить недвижимость в перспективном районе города с развитой инфраструктурой;
  • инвестор становится владельцем пассивного дохода, в случае сдачи объекта в аренду.
  • невозможно оценить качество приобретенного объекта;
  • на этапе строительства заключается только договор ДДУ, а продажа исключена;
  • сроки ввода могут отодвигаться по вине застройщика;
  • из-за недостатка финансирования проект может быть заморожен.

Инвестиции в строительство на начальном этапе после сдачи объекта в эксплуатацию приносят до 50% дохода.

Активное строительство

Еще одним перспективным вариантом инвестирования считается вложение средств в строящееся здание. Если сравнивать с нулевым циклом, приобретение квартиры обходится дороже, но снижается и риск замораживания проекта. Многие строительные компании при оплате полной стоимости будущего жилья предоставляют скидки до 10%.

При покупке квартиры на стадии возведения дома важны репутация и порядочность застройщика. На рынке есть немало авторитетных компаний, но стоимость квартир у них выше среднерыночной, и раскупаются они быстро.

При выборе объекта важно учитывать местоположение дома и стоимость квадратного метра жилплощади. Если цена выше, чем у конкурентов, стоит подумать о целесообразности инвестирования.

Стоимость квартиры после сдачи дома существенно возрастет и может принести доход до 30% (или меньше, в зависимости от первоначальной цены).

Отделка

Многие застройщики сдают дома без отделки, а кто-то продает готовые, обустроенные квартиры. Несомненно, второй вариант дороже первого на 10–15%.

Для инвестора выгоднее приобрести квартиру с хорошей планировкой, но без отделки. При рациональном использовании пространства в квартире ее стоимость увеличивается на 15–30%.

Незаконная перепланировка грозит штрафами, а квартиру запретят продавать.

К дому, с согласия надзорных органов, можно сделать пристройку или переоборудовать чердачное помещение в мансарду. Тогда стоимость коттеджа поднимется в два раза.

Сделав качественный ремонт по дизайнерскому проекту, можно увеличить стоимость дома на 25%, но при условии соблюдения СНиП. Прибыль возрастет, если отделку сделать собственными силами.

Ввод в эксплуатацию – минимум рисков

Приобретая квартиру в сданной новостройке, инвестор защищает себя от многих рисков. Инвестировать можно собственные средства или ипотечные.

На сегодня можно оформить кредит на покупку жилплощади по ставке 9% годовых (по льготным программам – 6%). Выгоднее получить займ с максимальным сроком погашения, но с минимальными ежемесячными платежами.

  • Найти квартиру в спальном районе с развитой инфраструктурой.
  • Купить ее и переоформить права собственности.
  • Погашать кредит без просрочек.
  • Продать квартиру по сложившейся на рынке цене.

Стандартный доход – до 40% за полтора, максимум, два года.

Если ситуация с ценами на рынке недвижимости нестабильна, выгоднее сдать квартиру в аренду и подождать стабилизации.

Риски и способы их минимизации

Любой вариант инвестирования имеет определенные риски:

  • При строительстве жилья могут быть сорваны сроки сдачи дома. Инвестор упустит выгоду, если купил ее под ипотеку.
  • Вкладывание средств в строящуюся недвижимость сопряжено с банкротством застройщика или замораживаем объекта.
  • При покупке квартиры в России можно нарваться на мошенников и приобрести «воздух» по «самой низкой цене в регионе» – распространенная уловка недобросовестных продавцов, которых, после передачи им денег, днем с огнем не отыщешь.

Способы минимизации рисков:

  • Изучить продавца. Проверить на наличие записи о нем в реестре недобросовестных или обанкротившихся застройщиков. Приоритет следует отдавать компаниям с трехлетним стажем, имеющим несколько завершенных проектов.
  • Проанализировать стоимость квартир. Перед покупкой обязательно сравните цены у конкурентов. Самые выгодные предложения просто так не делают (камень сомнений всегда держите за пазухой).
  • Никогда не вкладывайтесь в долгострой. Это самый рискованный объект, который очень часто замораживается на долгие годы.
  • Обратитесь за помощью к эксперту. Проконсультироваться можно со специалистом в сфере недвижимости или юристом.

Государство позволяет застраховать личные инвестиции. При заключении договора страховщики обязательно проверяют застройщика и проводят экспертизу объекта.

Основные ошибки инвесторов

На начальном этапе многие инвесторы допускают стандартные ошибки из-за отсутствия опыта:

  1. Неправильная оценка стоимости объекта. Особо актуальна проблема при самостоятельном строительстве дома. Рассчитывая бюджет, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, инфляцию и экономическую ситуацию в стране. В противном случае проект будет заморожен, а продать недостроенный дом получится только с убытком.
  2. Погоня за дорогими объектами. Квартиры и дома в престижных районах города возводятся под конкретных покупателей. Продать их дорого достаточно сложно. Небольшие частные дома и компактные квартиры можно построить в несколько раз дешевле и проще, а продать – гораздо выгоднее.
  3. Договор долевого участия без проверки застройщика. Чтобы обезопасить себя, важно тщательно изучить деятельность компании.
  4. Возведение дома без проекта (нонсенс, но и такое бывает). Если создавать его «на ходу», то можно потерять до 50% прибыли, учитывая перерасход строительных материалов и денежных средств.
  5. Выбор подрядчика. К решению этого вопроса надо подходить с особой осторожностью.
  6. Экономия на земельном участке. Купив землю по низкой цене, можно разориться на прокладке инженерных коммуникаций.

Выводы

Инвестирование в жилую недвижимость – перспективное бизнес-направление, но при грамотном подходе. Максимальную выгоду можно извлечь от покупки квартиры на нулевом этапе строительства дома. Несмотря на высокий риск заморозки проекта, доходность достигает 50%.

Инвестирование в коммерческую недвижимость подходит более опытным вкладчикам. При продаже торговых помещений доходность достигает 30%, а при сдаче в аренду возрастает до 50%.

При грамотном подходе к инвестированию и минимизации рисков, можно получить пассивный доход с недвижимости, со сроком окупаемости до 5 лет.

Инвестиционное строительство жилой недвижимости

При наличии некоторой суммы свободных денег самое правильное, что можно сделать, — это вложить их во что-либо для получения дополнительной прибыли. Современный рынок предоставляет множество возможностей для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из них, причем отличающийся высокой надежностью. Предлагаю поговорить сегодня о том, как инвестировать в строительство недвижимости и как снизить возможные риски.

Виды инвестиций в строительство

Подобные инвестиции предполагают вложение средств в какой-либо строящийся объект. Эти объекты могут быть следующих видов:

Рассмотрим подробнее особенности каждого типа.

Жилая недвижимость

Инвестиции в строительство жилой недвижимости являются наиболее распространенными. Приобретение жилых помещений на этапе постройки преследует, в основном, одну из трех целей:

  1. Проживание после введения дома в эксплуатацию.
  2. Перепродажа готовой квартиры по более высокой цене.
  3. Предоставление жилья в аренду.

Сегодня спрос на жилые помещения продолжает оставаться высоким, какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране. Соответственно, растет и стоимость первичного фонда. Но на этапе строительства цена на жилье меньше. Этим и пользуются инвесторы, получая в последующем неплохую прибыль. Есть и другие достоинства таких капиталовложений:

  • надежность — даже если цены на жилплощадь снижаются, это происходит в незначительных пределах;
  • высокая ликвидность — жилье всегда пользуется спросом и быстро реализуется на рынке;
  • три способа возможного использования объекта: для проживания, сдачи в аренду или продажи.

К недостаткам инвестиционного строительства можно отнести:

  • Вероятность приостановки или прекращения стройки.
  • Многофакторность спроса.

Коммерческие объекты

К ним относятся площади, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. Обычно собственник сдает недвижимость в аренду коммерсантам для офисных или торговых помещений и получает с этого прибыль, намного превышающую доход от арендных платежей за жилье. Ему необходимо при этом следить за техническим состоянием объектов.

Читать еще:  Коэффициент реинвестирования чистого денежного потока

В нашей стране окупаемость финансовых вложений в строительство коммерческих объектов окупается в среднем за 10 лет, а годовой доход от них составляет 10-12%. Но для большинства частных инвесторов такие проекты остаются недоступны из-за высокой стоимости. Инвестировать в этом случае можно косвенно, через посредника или путем покупки акций.

Промышленные площади

Это объекты, предназначенные для производственной деятельности. То есть, спрос на такие площади весьма специфичен, их не приобретают бесцельно. Поэтому такой вид инвестирования больше подходит для тех, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью.

Инвестиции в эти объекты могут носить коллективный характер, поэтому начинающим удобнее вкладывать средства в промышленную недвижимость через инвестиционные фонды. Их окупаемость составляет порядка 10 лет.

Коттеджи

Инвестирование в постройку коттеджных поселков выступает наиболее прибыльным. Те, кто проживает в крупных городах, все чаще стремятся приобрести жилье за городом, в зонах, удаленных от шума и суеты. Поэтому спрос на коттеджи продолжает расти.

Самый перспективный способ капиталовложений — покупка дома на стадии фундамента. Однако средств потребуется немало, и это необходимо учитывать. Важным является расположение коттеджа, наличие инфраструктуры, коммуникаций. Все это отражается на ликвидности объекта.

Гостиницы

Этот вариант подходит для крупных городов, и особенно для курортов. Гостиницы и отели с высоким уровнем проживания и обслуживания окупаются в течение 5-6 лет.

Ознакомиться с тематическим видео можно по ссылке:

Как инвестировать в строительство недвижимости

Чтобы увеличить доходность капиталовложений и снизить возможные риски при инвестировании строящихся объектов, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий:

  • выбрать застройщика;
  • выбрать объект;
  • обсуждение условий внесения средств;
  • знакомство с документами;
  • заключение договора.

Выбор застройщика

На этом этапе необходимо узнать, какие компании занимаются возведением объектов в данном регионе, какова их репутация, какими помещениями преимущественно занимаются, с какими банками сотрудничают, соблюдают ли законодательные требования. Специалисты рекомендуют ознакомиться с отзывами о застройщиках на веб-ресурсах, а также отдавать предпочтение крупны и известным организациям.

Выбор объекта

Здесь важно определиться с видом недвижимости, в которую планируется инвестировать (жилая, коммерческая и пр.). Исходя из этого подбирать объект по наиболее важным параметрам. Так, для жилого помещения такими параметрами будут инфраструктура, наличие общественного транспорта, школ, детских садов и пр.

Обсуждение условий

На этой стадии, когда уже сделан выбор в пользу конкретного застройщика и конкретного объекта, необходимо обговорить со строительной организацией все нюансы внесения денег. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и иные способы. Кроме того, инвестор имеет право:

  • зарегистрировать свой вклад;
  • стать долевым участником;
  • сделать паевой взнос;
  • вступить в строительный кооператив.

Знакомство с документами и заключение договора

Важно внимательно ознакомиться со всей разрешительной документацией застройщика, а также проанализировать договоры и соглашения, касающиеся инвестиционного вклада. Особое внимание необходимо обратить на такие пункты, как:

  • плановая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за нарушение соглашения;
  • форс-мажор.

При отсутствии специальных знаний в данной сфере законодательства можно пригласить на помощь специалиста или провести независимую юридическую экспертизу.

Важно знать, что закон не дает инвестору права стать собственником объекта недвижимости на стадии его строительства.

Возможные риски: как их избежать

Риск — неотъемлемый спутник любого вида инвестирования. Недвижимость — не исключение, хотя и считается высоконадежным инструментом. Риски здесь связаны как с вероятностью попасть в преступную схему, так и с различными обстоятельствами, влияющими на деятельность застройщика.

Срыв сроков сдачи объекта

Такая ситуация возникает довольно часто. И особенно неприятна она для тех, кто вложил в строительство кредитные средства — ведь банку необходимо получить долг назад, и никакие препоны его не интересуют.

Банкротство застройщика

Банкротство строительной компании может случиться как из-за нерационального распоряжения деньгами, так и вследствие преступного хищения средств. Чтобы не пострадать от подобных действий, инвестору следует выбирать только надежную организацию.

Продажа «воздуха»

Очень распространенная схема умышленного обмана инвесторов, когда организация-застройщик продает несуществующие объекты. Инвестора даже могут пригласить на строительную площадку и показать, как ведутся работы. При анализе документов тоже создается видимость законности, поскольку в преступной схеме часто участвуют юристы.

Когда же средства от инвесторов будут получены, аферисты бесследно исчезнут.

Главным способом заманить инвестора выступает слишком низкая цена по сравнению со среднерыночной. Поэтому необходимо владеть информацией о цене на недвижимость в регионе и, если предложение неправдоподобно заманчивое, отказаться от своего намерения инвестировать в него.

Страхование инвестиций

Законодательство нашей страны предусматривает возможность страхования инвестиций в строительство. Это позволяет в значительной мере снизить риск утраты вложенных средств. До заключения инвестиционного соглашения проводится экспертиза строящихся помещений, дается оценка вероятности наступления страховых случаев, а потом подписывается договор со страховой компанией.

Как инвестировать в строительство недвижимости

Привет! Мы продолжаем цикл статей об инвестировании, размышляя о том, как заставить свои деньги работать на нас. Сегодня я расскажу о наиболее надежной и привлекательной с точки зрения доходности форме вложения средств.

Итак, мы инвестируем в строительство недвижимости: как выбрать проект и удачно войти в него, с какими рисками можно столкнуться и как их минимизировать?

Актуальная ситуация на рынке

Нужно заметить, что 2019 год – это отличная возможность для входа в рынок недвижимости, поскольку в текущем году объем инвестиций в данный инструмент снизился на целых 40% в сравнении с предыдущим 2018-ым, снизилась и конкуренция, а значит велик шанс найти очень выгодные и перспективные варианты.

Сокращение вливаний в недвижимость объясняется несколькими факторами: прошедшие выборы президента страны, чемпионат мира по футболу и санкционное давление на Россию.

Теперь положение выравнивается, экономика хоть и медленно, но набирает обороты.

Кроме того, изменился порядок участия в долевом строительстве – теперь застройщик может получить деньги вкладчиков только после сдачи объекта строительства, а до этого момента все средства будут храниться на специально выделенном счету в банке.

Типы строительства для инвестирования

Существует несколько направлений для инвестиций в недвижимость. Одни подойдут новичкам с небольшим капиталом, другие же потребуют более серьезного опыта с приличным состоянием.

Квартиры в жилых домах

Покупка жилой недвижимости на стадии «котлована» может быть обусловлена следующими целями:

  • Реализации готового жилья по более высокой стоимости.
  • Последующая сдача в аренду.

При выборе объекта стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Инфраструктура, т.е. наличие в шаговой доступности детских садов, школ, остановок общественного транспорта/метро, поликлиник, магазинов и т.п.
  • Престижность и безопасность района.
  • Планировка квартиры. Лучше отдать предпочтение варианту без проходных комнат, узких прихожих и санузлов, дальше от лифта, с окнами во двор. Отлично, если в квартире будет гардеробная либо кладовка.
  • Наиболее востребованы студии, 1- и 2-комнатные квартиры.

Для справки! Разница в цене на жилые помещения от фундамента до сдачи будет более высокой, если начинает строиться целый микрорайон или комплекс.

Достоинства инвестирования в квартиры:

  1. Относительно невысокий порог входа.
  2. Срок окупаемости в случае перепродажи – 1-2 года.
  3. С 1 июля 2019 года действует механизм защиты подобных инвестиций: застройщик получает деньги только после сдачи дома.

Коттеджи

Пожалуй, наиболее выгодный способ вложения средств в недвижимость. Коттеджи пользуются особым интересом среди жителей мегаполисов, желающих совмещать удобство городской черты с комфортом загородной жизни.

При покупке стоит учитывать следующие нюансы:

  • Если приобрести строение на этапе заливки фундамента и впоследствии вложиться в благоустроенность дома и прилегающей территории, можно реализовать готовый объект с очень выгодной разницей в цене.
  • Важно обращать внимание на статус района, развитость инфраструктуры, экологическую обстановку, степень удаленности от крупных центров, удобство транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.п.

Какие есть риски и сложности:

  1. Порог вхождения в инвестирование гораздо выше, нежели покупка квартиры. К тому же подведение коммуникаций, ремонт и прочее обустройство коттеджа потребует дополнительных крупных финансовых вливаний.
  2. Продажа загородной недвижимости более проблематична, нежели реализация городского жилья в многоквартирном доме.
  3. Присутствуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика.

Срок окупаемости примерно такой же, как у варианта с жилой квартирой.

Гостиницы

Строительство курортных зон и гостиничных комплексов – довольно многообещающий способ инвестирования. Срок окупаемости таких объектов колеблется в пределах 3-7 лет. В крупных городах они всегда пользуются большим спросом.

Вместе с тем важно учесть:

  • Зона отдыха – достаточно специфический и высокорисковый сектор. Возможность выхода из проекта у инвестора может оказаться ограниченной.
  • Для инвестиций потребуется внушительный стартовый капитал.

Производственные помещения

Инвестиции в строительство производственных объектов являются, как правило, коллективными, поскольку редко обходятся без посредников. Порог вхождения тут очень высокий, а потому проще вкладываться через ПИФы или фонды прямых инвестиций.

Данный сектор требует соблюдения некоторых требований, как со стороны инвестора, так и застройщика:

  1. Инвестор должен уже обладать соответствующим опытом и знаниями.
  2. Важно заранее определиться с целями строительства, способами выхода из проекта и прочими требованиями.
  3. Перед возведением объекта нужен готовый бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Сроки окупаемости – 5-10 лет. Спросом пользуются объекты, ориентированные на:

  • нужды пищевой и химико-бытовой промышленности;
  • помещения для производства и продажи мебели;
  • хранение и реализацию товаров первой необходимости.

Коммерческие объекты

В данную категорию входят:

  • продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры;
  • кафе, бары, рестораны;
  • офисные помещения;
  • образовательные, спортивные, развлекательные центры;
  • склады и прочее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют максимум финансовых вливаний, которые окупаются за 5-8 лет. Для покупки подобного объекта так же можно привлечь соинвесторов.

Способы инвестирования

Перед тем как вложиться в строительный объект, нужно определиться со способом инвестирования:

  • Индивидуальное. Предусматривает использование только личных сбережений.
  • Коллективное. В этом случае инвестор участвует в совместных с другими инвесторами капиталовложениях.

Индивидуальные вложения

Какие есть варианты:

  1. Договор долевого участия. Это наиболее безопасный метод инвестирования. Застройщик заключает договор с инвестором согласно требованиям 214-ФЗ. Предусматривает обязательную госрегистрацию, что спасает от множества рисков.
  2. Выкуп доли у третьего лица. В период окончания строительных работ по заключенному предварительно договору передаются полномочия на право собственности, и выкупается доля объекта. Таким образом, при передаче части прибыли третьему лицу инвестор сокращает риски и сроки окупаемости объекта.
  3. Инвестиционный договор на строительство жилья. В РФ такие сделки законодательно не закреплены, при этом их реализация не запрещена законом. Права инвестора в подобных договорах описываются предельно четко, но отсутствие необходимости официальной регистрации документа существенно повышает риски такого инвестирования.
  4. Инвестиционный договор на возведение нежилой постройки. Пожалуй, самый опасный вид инвестирования, поскольку всегда есть шанс нарваться на застройщиков-мошенников, поверив в законность «липовых» договоров.
Читать еще:  Вложу в бизнес

Коллективные вложения

Здесь варианты могут быть следующими:

  1. Строительный кооператив. Это больше вынужденная мера, распространенная в случаях заброшенных недостроенных объектов. Вкладчики, не являющиеся совладельцами, объединяются и принимают от застройщика право на завершение возведения жилого строения. После чего коллектив может выступить как самостоятельный застройщик, либо принять участие в долевом строительстве. Стоит помнить, что данный способ предусматривает обязательство по выплате паевых взносов.
  2. ПИФы. Паевые инвестиционные фонды и фонды прямых капиталовложений выбирают многие инвесторы в целях диверсификации своего инвестиционного портфеля. Фонд обеспечивает юридическую поддержку, контролирует направления инвестирования вложенного капитала и следит за ходом строительных работ. Инвестиции в ПИФ доступны, надежны, не требуют личного участия инвестора в организационных вопросах, позволяют войти в проект с 2-4 тысячами долларов. Из недостатков: невысокая доходность, большой срок окупаемости, необходимость ежегодно оплачивать комиссию за управление капиталом.

Пошаговая инструкция инвестирования

Перечислю основные этапы, о которых стоит задуматься еще «на берегу».

Шаг 1. Выбор застройщика

Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, важно обратить пристальное внимание на выбранного застройщика, а именно:

  • Какова репутация компании, сколько она уже работает на рынке.
  • Сколько строительных объектов сдано в эксплуатацию.
  • Насколько прочным является финансовое состояние партнеров компании. Более надежными будут те, кто сотрудничает с крупными банками и страховщиками.
  • Имеется ли у застройщика полный пакет разрешительной документации, соответствующей нормам 214-ФЗ.

Шаг 2. Изучение инвестиционного проекта

У застройщика необходимо потребовать документы, которые будут подтверждать обоснованность объема инвестиций с экономической и технической точек зрения.

Вместе с проектом важно внимательно прочесть бизнес-план и прочую проектную документацию.

Соглашения на приобретение недвижимости оформляются на основании упомянутого ФЗ № 214. При этом право собственности на недостроенный объект оформить нельзя.

Шаг 3. Изучение условий договора

Документ желательно изучать вместе с правовым специалистом. Это будет еще одной статьей расходов, но экономить на безопасности потенциальной сделки не стоит.

Особо тщательно стоит прочесть следующие пункты:

  • Стоимость 1 квадратного метра и объекта целиком – фиксированная это величина, либо может меняться.
  • Размер первоначального взноса, график оплат.
  • Дата сдачи объекта.
  • Сроки и условия передачи документации о правах собственности.
  • Условия страховки и наложения штрафных санкций.
  • Условия расторжения договора.
  • Условия, оговаривающие форс-мажоры.

Шаг 4. Определение условий выхода из проекта

С планом выхода нужно определиться заранее. Это может быть перепродажа, либо сдача в аренду.

Перепродажа существенно снижает срок окупаемости. За 1-2 года можно увеличить первоначальные инвестиции на 30 и более процентов.

Продать купленную недвижимость можно как с ремонтом, так и без. Первый вариант традиционно повышает стоимость еще на 20-30 %.

Сдача в аренду позволяет обеспечить себя пассивным доходом на долгие годы, но срок окупаемости может достигать 10 и более лет. Здесь есть несколько вариантов с разной доходностью и прочими нюансами:

  • Сдача квартиры на короткие сроки (посуточно, по часам). Из минусов – необходимость постоянно решать организационные вопросы и следить за сохранностью имущества.
  • Сдача квартиры на длительный срок.
  • Сдача коммерческого помещения на длительный срок с ежемесячной оплатой.
  • Сдача производственного объекта целевому арендатору.
  • Сдача нежилого помещения нескольким арендаторам по частям.

Как снизить риски

Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками:

  • Банкротство застройщика. Чтобы максимально обезопасить себя от непрофессионального управления, лучше делать выбор в пользу крупной компании, на счету которой десятки сданных объектов.
  • Фирмы-однодневки. Для отвода глаз они могут вести строительные работы и даже взаимодействовать с юридическими структурами, создавая иллюзию легальности, но, собрав деньги вкладчиков, мошенники исчезают. Две подсказки для вычисления «мыльных пузырей» — избегайте подозрительно низких цен на объекты и проверяйте, чтобы застройщик числился в официальном реестре стройкомпаний.
  • Форс-мажоры. От стихийных бедствий и прочих неприятностей защитит страхование.

Благодарю Вас за внимание и надеюсь, что статья оказалась для полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом с друзьями в социальных сетях.

Инвестиции в строительство: стоит ли вкладывать деньги в стройку?

Инвестиции в строительство представляют собой особую категорию вложения средств, которая позволяет зарабатывать значительно больше, чем при обычной покупке жилья. В то же время такие инвестиции в недвижимость имеют свои недостатки и риски, которые необходимо знать инвестору.

Все о том, как инвестировать в стройку и что от этого ожидать, читайте в этой статье.

Оглавление:

Что такое строящийся объект?

В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше. Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет — как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.

Инвестиции в строящийся объект — это вложение средств в недвижимость на одном из этапов ее возведения. Наибольше выигрывают те, кто вкладывает деньги, когда строительство еще в проекте, но тут значительно выше риски, что строительство будет не закончено или даже не начато.

Конечно же, такие инвестиции являются долгосрочными, ведь пока дом будет возведен, и пока квартиру купят — может пройти солидное количество лет. Ну и плюс к этому, никто не отменял того, что строительство по разным форс-мажорным причинам может затянуться на неопределенный срок. При этом не забывайте, что стоимость жилья напрямую зависит от различных экономических и даже политических факторов, и пока ваша квартира будет достроена ее цена может не подняться, а упасть.

Инвестиции в строительстве играют очень важную роль, и застройщики готовы драться за новых вкладчиков, поэтому, как только у вас возникнет идея инвестировать в стройку, появится огромное количество желающих принять ваши деньги. О том, как подойти к выбору объекта и компании, я расскажу далее в статье.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью — что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет — привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные. При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать — можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги.

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы — далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города. Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом. С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена — близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене — кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Производственные помещения

Производственное помещение — объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников — например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Офисные центры

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.

Как начать инвестировать в строительство?

Итак, определившись с желанием заработать на объектах недвижимости на стадии стройки и с суммой будущей инвестиции, важно составить подробный план своих действий и действовать последовательно.

Выбор объекта

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

Читать еще:  Вложить средства германия

Застройщик

Очень важно выбрать достойную компанию, которая занимается стройкой объекта недвижимости. Попросту, нарвавшись на аферистов, вы потеряете вложенные деньги, а такие инвестиции в наше время предполагают достаточно крупные суммы. Поэтому чтобы уберечь свой «банк» уделите должное поиску честных и профессиональных застройщиков.

В частности, важно обратить внимание на:

  • Отзывы о компании — преимущественно выслушать мнениями реальных лиц, имеющих авторитет, а не толпы купленных отзывов в интернете.
  • Сотрудничество с банками — если в свои программы банк выбирает застройщика, то его проверяют с ног до головы, а значит и вам для сотрудничества такая компания подойдет.
  • Объекты, сданные в эксплуатацию — если компания имеет опыт на рынке, то за ее плечами должны быть готовые объекты недвижимости, в противном случае вы можете нарваться на новичка.
  • Соблюдение закона — если компания строит дома на запрещенной территории по липовым документам, то такие аферисты не остановятся не перед чем лишь бы получить выгоду, а что можно ожидать от нечистых на руку дельцов?

Рейтинг застройщиков по Москве и МО

В Москве и области застройщиков видимо-невидимо и разобраться в том, с кем сотрудничать, крайне сложно. Предлагаю вам свой рейтинг компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Рейтинг застройщиков Москвы и МО:

ЧС застройщиков по Москве и МО

Но есть и те в данном регионе, к кому лучше не обращаться и ни в коем случае не нести свои деньги. Чтобы не быть обутыми, лучше избегать дел с компаниями, которые входят в черный список застройщиков:

  • СУ-155
  • ООО «Фарн-Трейд»
  • ИСК «Энбиэм»
  • ЗАО «Пересвет-Инвест»
  • ЗАО «Ремстройтрест»
  • ОАО «Миэль»
  • М-Индустрия

Это список немногих компаний из многих. Всегда перед тем, как вложить свои кровные, просмотрите компанию в интернете и на специальных сайтах, где полностью открывают всю внутренность застройщиков.

Документы и сданные объекты

Обязательно изучите документы компании, независимо от того какие она имеет отзывы и репутацию. Документация должна соответствовать действующему законодательству, а конкретно закону 214-ФЗ. Лучше не полагаться на собственные силы и привлечь к изучению документации и заключению сделки опытного юриста, ведь от этого во многом зависят ваши интересы и безопасность средств.

Договор

Если документы компании в порядке и в целом вас все устраивает, то можно перейти к заключению договора — если вы новичок, то возьмите с собой на встречу юриста, это не будет лишним. Документ, который вы собираетесь подписать, следует тщательно изучить, уделить особое внимание каждой строчке, а главное следующим нюансам:

  • Срокам сдачи объекта
  • Цене за м²
  • Условиям расторжения договора
  • Форс-мажорным ситуациям и мерам, которые будут приняты в случае неисполнения сторонами своих обязанностей

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство — обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия — все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки — весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости

Здравствуйте! В этой статье расскажем об инвестициях в строительство.

Сегодня вы узнаете:

  1. С какой целью и как правильно вкладывать деньги в строительство;
  2. Какие виды инвестиций в строительство бывают;
  3. Как снизить риски при осуществлении таких вложений.

Содержание

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

  • Жилая недвижимость;
  • Недвижимость коммерческого типа;
  • Коттеджные поселки;
  • Гостиницы;
  • Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Около 50% инвестиций в России направляются в строительство жилья. Процесс строительства не останавливается даже в экономически сложное время. Правительство страны заинтересовано в увеличении объемов строительства, так как этот показатель ярко говорит о том, что ситуация в стране улучшается.

Если обратиться немного к истории других государств, именно увеличение темпов строительства позволило Соединенным Штатам Америки преодолеть кризисные явления в экономике, возникшие после окончания Второй мировой войны.

Возвращаясь в наше время, отметим, что спрос на жилую недвижимость не уменьшается, скорее наоборот. А значит и стоимость новой жилплощади увеличивается с каждым годом.

Целями инвестиций в строительство жилой недвижимости являются следующие:

  • Приобретение жилья для своего проживания;
  • Инвестирование в строительство на стадии котлована, с последующей продажей жилья по более высокой стоимости;
  • Вложение средств в новостройку, чтобы затем сдать ее в аренду.

Как считают эксперты, стоимость жилой недвижимости, которая находится на стадии строительства, ниже той, которая будет действовать при сдаче объекта в эксплуатацию. Поэтому инвесторы четко осознают, что выгоднее вкладывать деньги в жилую недвижимость когда она находится на начальной стадии возведения.

Вложение средств в возведение жилой недвижимости часто приносит больше прибыли, чем открытый вклад в банке.

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые инвестиционные фонды.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector