Gocapital.ru

Мировой кризис и Я
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечное кредитование в россии статья

Банковское ипотечное жилищное кредитование в России

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 18.01.2017 2017-01-18

Статья просмотрена: 2108 раз

Библиографическое описание:

Патлатенко, А. А. Банковское ипотечное жилищное кредитование в России / А. А. Патлатенко. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2017. — № 3 (137). — С. 389-392. — URL: https://moluch.ru/archive/137/38343/ (дата обращения: 10.04.2020).

Актуальность темы исследования связана с тем, что реализация конституционных прав граждан на собственное жилье сегодня рассматривается как наиболее актуальная социально-политическая и экономическая проблема. От выбора путей ее решения зависит общий масштаб и темпы развития жилищного фонда, реальное благосостояние населения, моральное и физическое самочувствие людей, их мотивация поведения. Однако низкий уровень платежеспособности большинства граждан как на первичном, так и на вторичном рынках жилой недвижимости обуславливает поиск дополнительных источников финансирования. При таких условиях объективно возрастает потребность в использовании ипотечного механизма финансирования жилья, который предусматривает привлечение долгосрочных ипотечных жилищных кредитов для повышения платежеспособного спроса населения России на рынке жилья и, таким образом, способствует решению жилищной проблемы в стране. С одной стороны, обеспеченность ипотечных жилищных кредитов залогом недвижимого имущества гарантирует возврат долга. А с другой — возможности ипотечных активов по рефинансированию способствуют превращению ипотечного финансирования жилья со временем в механизм, который будет стимулировать развитие не только отечественного рынка жилой недвижимости, но и финансового рынка страны в целом. Указанное обусловливает необходимость всестороннего исследования проблем функционирования ипотечного жилищного кредитования в России.

Проведенное исследование теоретических основ функционирования банковского ипотечного механизма финансирования жилья позволило определить, что высокая стоимость объектов жилой недвижимости, низкий платежеспособный спрос населения на рынке жилья предопределяют внедрение государственной жилищной политики наряду с современными рыночными механизмами, способных решить эту проблему.

Анализ эволюции взглядов ученых на ипотеку и обобщения существующих определений данного понятия позволили уточнить содержание категории «жилищная ипотека», в которой предложено понимать совокупность экономико-правовых отношений, возникающих между субъектами хозяйствования по поводу мобилизации финансовых ресурсов на цели инвестирования в объекты жилой недвижимости под залог недвижимого имущества [1, с. 326].

Анализ литературы показал, что подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное жилищное кредитование как составную часть потребительского кредитования [4, с. 6]. Однако некоторые ученые все же обосновывают мнение, что ипотечный жилищный кредит кардинально отличается от потребительского. Так, в монографии В. В. Кияткиной систематизировано отличия ипотечного кредита от потребительского [2, с. 14]. Кроме того, многие авторы делают вывод о том, что все кредиты населению (в том числе и жилищные ипотечные) носят непроизводительный характер. Однако это не совсем так.

Исходя из проведенных исследований, ипотечный жилищный кредит предпочтительнее рассматривать как долгосрочные инвестиции в развитие главной производительной силы общества — человеческие ресурсы. То есть это не потребительский кредит, а особый вид кредита, который принципиально отличается от других видов по многим критериям: цель, оформление, перечень документов, механизм предоставления, законодательное обеспечение, господдержка и пр. [5, с. 9]

Если рассматривать ипотечное жилищное кредитование с точки зрения банковского бизнеса, можно предположить, что это достаточно высокодоходный и долгосрочный метод размещения средств с целью получения прибыли. Вместе с тем, он несет определенные риски, которые рассмотрим ниже.

Анализ ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования показал, что в 2014–2016 годах экономика РФ находилась под влиянием негативных внешних факторов (снижение цен на нефть, санкции в отношении ряда отраслей экономики). Однако, несмотря на сложную экономическую ситуацию, темпы ввода в эксплуатацию жилья практически не снижались. Так, в 2015 году введено в эксплуатацию около 83,8 млн. м 2 , а за 9 месяцев 2016 года — 49,5 млн. м 2 , что составило 60 % к 2015 году. [7]

Динамика выданных банками ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) отражена на рис. 1. Из диаграммы видно, что с 2009 по 2014 год наблюдался стабильный рост жилищного ипотечного кредитования. Однако позже рынок кредитов сократился. Так, в 2015 году было выдано 692 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,15 трлн. руб., что намного меньше уровня 2014 годя. В целом объем ипотечного кредитования в 2015 году вернулся к уровню 2012 года. Таким образом, падение рынка составило 35 %, что в два раза ниже, чем в 2009 году.

Причинами такого ухудшения ситуации на рынке банковского ипотечного жилищного кредитования являются такие факторы падения реальных доходов населения:

− падение потребительского спроса: оборот розничной торговли снизился за 2015 год на 10 %;

− население не уверено в завтрашнем дне и увеличивает сбережения: объем вкладов в 2015 году вырос на 24 %;

− снижение платежеспособности и потребительской активности увеличило риски снижения спроса на жилье и ипотеку в краткосрочной перспективе. [3, с. 72]

Рис. 1. Динамика выданных ипотечных жилищных кредитов за 2008–2016 годы (составлено на основе [7], [8])

Можно с уверенностью предположить, что в случае нормализации экономической ситуации, сделанные сбережения будут источником финансирования отложенного спроса на жилье.

Что касается цены банковских ипотечных жилищных кредитов, то динамика средних ставок их выдачи представлена на рис. 2.

Рис. 2. Динамика изменения средних месячных ставок по ипотечным жилищным кредитам в рублях за 2009–2016 гг., % (составлено на основе [7])

Тенденции роста ставок с 2011 года были незначительными, а с 2015 года ставки по ипотечным жилищным кредитам начали снижаться. Так, ставка за 2015 год составила 13,4 %, что всего на 0,9 п. п. выше, чем в 2014 году, а за 9 месяцев 2016 года она снизилась на 0,7 п. п. По итогам 2015 года средневзвешенная ставка оказалась на 2,2 п. п. ниже уровня инфляции. Кроме того, ставки на первичном рынке благодаря программе субсидирования были ниже, чем на вторичном: 10,9–12 % против 13,5–15 %. [8]

Серьезную поддержку рынку ипотечного жилищного кредитования оказала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, которая была принята в начале 2015 года. Ее основная цель — поддержка строительного сектора и предотвращение резкого роста ставок по ипотечным кредитам. Таким образом, за 2015 год Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в рамках этой программы обеспечило 40 % спроса на ипотеку и профинансировало 10,6 млн. кв. метров жилья (21 % от общей площади построенных квартир в многоквартирных домах) [7]. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в качестве оператора по формированию и развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов разработало и внедрило систему ипотечного кредитования, состоящую из двух уровней. На первом уровне выступают первичные кредиторы (банки и прочие некредитные организации), которые непосредственно предоставляют ипотечные кредиты населению. Действуя на втором уровне, Агентство выкупает права требования по ипотечным кредитам у банков по единым унифицированным стандартам. [6, с. 420]

Как показал анализ, дальнейшему снижению ставок по ипотеке способствует общее снижение стоимости фондирования. Так, Банк России дважды снизил ключевую ставку до уровня 10 % годовых. Кроме того, в октябре 2016 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, снизив ставки по своим продуктам, подало пример лидерам рынка и большинство банков из топ-15 снизили свои ставки на 0,5 п. п. В статистике Банка России это изменение отразится в ближайшие месяцы после того, как заемщики оформят кредиты по сниженным ставкам. [8]

В условиях падения реальных доходов населения и наблюдаемого роста безработицы важной проблемой для банков становится качество кредитного портфеля (рис. 3). Тем не менее, несмотря на некоторый рост просроченной задолженности, ипотечное кредитование остается качественным сегментом кредитования физических лиц: по итогам 2015 года объем ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, составил 3 % всей задолженности по ипотечным кредитам, а 2016 году снизился на 0,1 п. п. [7]

Согласно данным Банка России, в РФ общее количество ипотечных заемщиков составляет около 3,5 млн. человек, из которых около 100 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (3 %). Из них количество валютных заемщиков — 20–25 тыс. чел., из которых 8–10 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (40 %).

Однако, в 2015 году выдача валютной ипотеки была практически прекращена (был выдан только 91 кредит). Поэтому можно утверждать, что на сегодня ипотека является одним из самых качественных сегментов кредитования населения, так как для сравнения, доля неипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней превышает 15 %. [8]

Рис. 3. Динамика ипотечной задолженности и ее качества за 2009–2016 гг. (составлено на основе [7], [8])

Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, мы ожидаем, что по итогам 2016 года будет выдано около 900 тыс. кредитов на сумму 1,5 трлн рублей (+30 % к уровню 2015 года). В следующем году может быть выдано более 1 млн кредитов на сумму 1,7–1,8 трлн. рублей. Это позволит, как минимум, повторить результаты рекордного 2014 года. [7]

Исходя из проведенных исследований, можно сделать вывод, что ипотечный жилищный кредит является долгосрочным вложением банка в развитие человеческих ресурсов. Если рассматривать ипотечное жилищное кредитование с точки зрения банковского бизнеса, можно сделать вывод, что это долгосрочный и достаточно доходный метод размещения средств с целью получения прибыли. Вместе с тем, анализ показал, что в современных условиях он является для банков и довольно низкорисковым.

Ипотека в России. Нюансы и особенности на сайте Недвио

Каждый день в России миллионы людей задумываются о том, как можно улучшить свои жилищные условия. Из этого числа мало у кого есть достаточно средств, чтобы купить квартиру или дом здесь и сейчас. Поэтому единственным решением остается обратиться в банки, за получением потребительского или ипотечного кредита.

Потребительский кредит берут те, у кого уже есть какая-то сумма накоплений, так как его не дают на большие суммы. Для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом оптимальны ипотечные кредиты. Купить на такой кредит можно квартиру как в новостройках, так и на вторичном рынке жилья, а также дачу, участок или комфортабельный загородный дом.

На сегодняшний день наблюдается активное развитие рынка ипотеки в России. Однако тем, кто желает воспользоваться ипотечным кредитом, следует помнить о некоторых нюансах данного вида кредитования. Поэтому в этой статье мы решили написать об особенностях ипотеки в России.

Особенности российской ипотеки

Во-первых, как мы уже писали ранее, процентные ставки по ипотечным кредитам в России намного выше других стран, что делает переплату при такой покупке очень весомой.

Вторая проблема для большинства нуждающихся в жилье россиян — как получить ипотечный кредит. Ведь, прежде чем выдать кредит, банк должен удостовериться в том, что заемщик платежеспособен. При этом миллионы людей в России получают «серую» зарплату, которая не подтверждается справками 2-НДФЛ. Какая бы хорошая кредитная история не была у заемщика — она не поможет, если зарплата выдается «в конвертах».

Покупая недвижимость по ипотеке в России, заемщику придется выплатить первоначальный взнос. Размер этого взноса устанавливается всеми банками по-разному. В некоторых случаях первоначальный взнос может достигать 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако такая ситуация довольно редкая, в основном, банки выставляют требования для взноса в размере от 10 до 30%.

Первоначальный взнос устанавливается банками для того, чтобы, в случае дефолта по кредиту, можно было бы продать недвижимость по цене, не меньше стоимости этого кредита. Получается, если размер взноса довольно высок, то банк обеспечивает себе спокойное будущее. Если же размер взноса низкий, то банк значительно рискует, вследствие чего будут высокие проценты по кредиту и разнообразные дополнительные платежи для заемщика. К числу таковых можно отнести сбор за рассмотрение кредитной заявки, платеж за открытие счета и другие.

Читать еще:  Применение принципов кредитования

В России ипотечные кредиты выдаются сроком от нескольких месяцев до 30 лет. Каждый банк устанавливает свои сроки. Некоторые банки устанавливают фиксированные сроки. К примеру, на 10 лет, на 15 лет или на 25 лет. Чем дольше срок кредитования — тем выше стоимость ежемесячных платежей. Также банки вводят ограничения и по возрасту самого заемщика.

Получить ипотечный кредит сейчас можно в рублях, долларах и евро. Но если вы получаете зарплату в рублях, лучше не пытаться «угадывать курсы валют», а выбирать также рублевые платежи по кредиту.

Следует также учитывать, что для оформления ипотеки на приобретение квартиры (дома), владельцем которой является несовершеннолетний ребенок, заемщикам необходимо получить разрешение от органов опеки.

Однако строже всего банки подходят к оформлению ипотеки на строящееся жилье (новостройки), так как в данном случае имеется огромное количество различных рисков.

На оформление такой ипотеки влияют следующие факторы:

  • наличие разрешения на строительство дома;
  • этап строительства и репутация на рынке недвижимости компании-застройщика.

Также в данном случае банк может потребовать поручительство или нескольких физических лиц, или самого застройщика. Следует не забывать и о том, что, даже при банкротстве застройщика, ипотечный кредит, все равно, придется выплачивать.

Нюансы оформления залога при ипотеке

Стоит учитывать, что приобретенное через ипотечный договор жилье только формально становится законной собственностью его владельца — оно выступает залогом, пока не будет полностью выплачена вся сумма ипотечного кредита. Если, по каким-либо причинам, заемщик не способен выплатить оставшуюся часть кредита, то банк вправе продать жилье и вернуть себе сумму долга.

Залоги между тем тоже могут быть разными. Сегодня различают два вида ипотеки в России:

  • под залог уже имеющегося жилья;
  • под залог приобретаемого жилья.

Банк, который оформил ипотечный кредит, может выставить объект недвижимости на продажу в том случае, если заемщик не выполнил все требования по уплате кредита и процентов. Поэтому, чтобы избежать финансовых потерь, банки не рассматривают в качестве залога те объекты недвижимости, которые имеют проблемы с документами или несогласованную перепланировку.

Для согласования перепланировки понадобятся такие документы:

  • проект квартиры или дома;
  • технический паспорт;
  • заключение соответствующих органов о допустимости проведения перепланировки квартиры или дома;
  • свидетельство о праве собственности.

Оформляя ипотеку в России стоит учитывать, что если залогодатель зданий или сооружений является собственником или арендует земельный участок под зданием, в таком случае он, по договору, передает залог в виде здания или сооружения. А сам земельный участок, либо право аренды на него, не является средством залога, такой договор в обязательном порядке будет считаться ничтожным, в соответствии с законом «Об ипотеке».

Другой нюанс — если площадь здания или другого сооружения меньше границы земельного участка, на котором находится та часть, на которой находится именно закладываемый объект, и сам собственник этого объекта и всего участка хочет передать в залог только определенную часть земельного участка, которая будет функционально обеспечивать закладываемый объект, в таком случае до завершения сделки эта часть должна быть выделенным объектом недвижимости. И это важно учитывать, подписывая кредитный договор.

Еще один нюанс из практики ипотечных брокеров — довольно часто земельный участок, который находится под зданием, является неделимым. В данном случае собственник зданий, находящихся на неделимой земле, при желании заложить одно из зданий под залог, также вынужден, по закону, заложить под залог и тот участок, на котором находится здание. При таком раскладе, если это не будет оговорено в договоре, то все остальные здания, находящиеся на этом участке, в обязательном порядке будут обременены ипотекой, согласно закону об ипотеке.

Одним из вопросов является возможность закладывать части указанных объектов. Закон об ипотеке не упоминает и не рассматривает такой возможности. Единственная норма, упоминающая об этом вопросе, указывает на то, что, если предметом ипотеки является часть здания, то к нему применяются законы об ипотеке жилого здания.

Однако при этом нельзя нарушать пункт, где указано, что часть неделимого здания самостоятельно не может быть предметом ипотеки, а также не стоит забывать о том, что предметом собственности является объект, на который зарегистрированы законные права.

Ипотека

По статистике, чтобы купить жилье с одной зарплаты, россиянам нужно ее складывать в течение нескольких лет, и при этом ничего не тратить. Поэтому для среднестатистического человека единственный выход – это ипотеке, тем более что сейчас банки предлагают широкий спектр ипотечных программ с разными условиями. Мы подскажем, на что нужно обратить внимание, чтобы не допустить самых распространенных ошибок в этом процессе.

Прошлый год был рекордным для банков, ипотечный кредит был выдан фактически каждому 100-му жителю России. Текущий год принес изменения как на строительный рынок, так и в сферу кредитования. Мы расспросили экспертов о том, как эти изменения повлияют на ипотечное кредитование в следующем году.

Сотни тысяч россиян каждый год оформляют ипотечные кредиты, но почти все покупают в кредит квартиры. А что, если построить свой собственный частный дом за средства ипотеки? Увы, на практике банк, скорее всего, откажется выдавать ипотеку на строительство. Почему так происходит и где такой кредит одобрят – читайте в статье.

Как же страшно для многих звучит слово «Ипотека»: быть обязанным кому-то на протяжении многих лет, переплачивать большие суммы, и переживать о том, чтобы не потерять работу. Действительно, мало радующая перспектива. Но если посмотреть под другим углом, то для большинства граждан России — это, пожалуй, единственная возможность стать собственником жилья. Конечно, кто-то ждет наследство, но если ждать его неоткуда, а свой уголок все же хочется иметь, то ипотека будет решением многих проблем. А для того чтобы реально рассмотреть перспективы и знать, на что рассчитывать при оформлении займа, мы сделали расчет для вас будущих платежей с учетом оформления ипотеки в двух крупнейших банках Сбербанке и ВТБ. Вам осталось только изучить результаты.

Оценка ипотечной квартиры – официальный документ, в котором прописана рыночная цена приобретаемой в ипотеку квартиры. Такой документ необходим банку для того, чтобы оценить ликвидность недвижимости. Не секрет, что кредитор может продать квартиру, если условия договора будут нарушены. Намного проще реализовать имущество, которое в хорошем состоянии и территориально расположено в востребованном районе.

Благодаря различным государственным программам, собственное жилье стало доступным для многих граждан нашей страны. Теперь практически каждый второй житель города рассматривает вариант покупки квартиры через ипотеку. Рынок недвижимости развивается гигантскими шагами, и перед будущим заемщиком встает выбор: приобрести квартиру еще в строящемся доме, или же прибегнуть к вторичному жилью. Как показывает практика, несмотря на то, что мегаполисы активно застраиваются, большинство россиян по прежнему делают выбор в пользу домов, сданных в эксплуатацию достаточно давно.

Жизнь в долг — это постоянные стрессы и переживания, ведь вы не знаете что будет с вами завтра и сможете ли вы расплатиться по своим долгам в будущем. А если вы живете в купленной в ипотеку квартире и мысли о том, что сумма ежемесячного платежа очень накладная, да и срок выплаты еще целых 10-15 лет не покидают вас? Мы внимательно изучили кредитные договоры на ипотеку, разобрались со схемами выплат, и хотим вам помочь хоть немного уменьшить вашу финансовую нагрузку в будущем, да и нервный стресс в настоящем. Рассказать, как правильно платить по кредитным обязательствам и как эффективнее его погасить досрочно.

Российское Законодательство в сфере банковской деятельности детально регламентирует условия, способы и процесс получения кредитов в коммерческих банках Российской Федерации. Причем данные нормативы распространяются и на граждан зарубежья.

Сегодня востребованы среди население кредиты на приобретение товаров и услуг. Их предлагают различные банковские учреждения. Условия у всех разные. Аналогичная ситуация с программой ипотечного кредитования. Приобрести собственное жилье, оплатив при этом его полную стоимость, могут не все. Что же делать заемщику, у которого есть действующий кредит, а он хочет оформить ипотеку? Возможно ли такое?

Согласно статистическим данным больше 60% населения РФ снимают жилплощадь. Арендная плата за нее в некоторых регионах достигает баснословных сумм. Не все семьи могут позволить себе приобрести недвижимость. Именно по этой причине все больше граждан обращаются в банковские учреждения за оформлением кредита на покупку собственного жилья.

В общепринятом понимании, ипотека – это кредит, обязательным условие которого является залог. Так как ипотечное кредитование всегда подразумевает крупные суммы, банк, таким образом, страхует свои риски и одновременно, стимулирует плательщика на своевременные платежи.

Ипотека становится феноменом современной экономики. О данном банковском продукте говорят ежедневно: в средствах массовой информации, на уроках в школах и ВУЗах, да и просто на соседнем рынке за углом.

Ипотека – кредит с целью приобретения жилья в новостройке или на вторичном рынке. По такой программе ежегодно тысячи семей покупают квартиры, дома и дачи. В ней предусмотрены проценты за пользование кредитом, комиссии за его выдачу, а также страховка жилья и жизни заемщика. Можно ли обойтись без страховки? Давайте разберемся.

Современные программы ипотечного кредитования позволяют значительно улучшить жилищные условия. Ставки по ипотеке изменяются в зависимости от экономической ситуации в стране. Ранее «Сбербанк» выдавал ипотечные кредиты под 13-14%. Сейчас их можно оформить по ставке от 8,5% годовых при покупке строящегося жилья, готового – от 10,2%. Ипотека по программе с государственной поддержкой выдается по ставке от 6%. В некоторых программах есть возможность уменьшить процентную ставку. Разберемся, когда это возможно.

Сбербанк – один из лидеров рынка финансовых услуг. Каждый желающий может получить ипотеку в новом доме на выгодных условиях, под минимальный процент. Для этого следует изучить предложения от аккредитованных застройщиков, которые сотрудничают с банком. Как узнать список аккредитованных застройщиков и условия, вы узнаете после прочтения статьи.

Размер первоначального взноса зависит от кредитной политики банка. Каждое учреждение устанавливает свои ограничения и условия по ипотеке. В статье представлена информация по несколькими продуктам самых известных и крупных банков страны, какой размер первоначального взноса нужно внести и когда это необходимо сделать.

Платежная благонадежность, постоянная трудовая занятость – наиболее важные пункты при рассмотрении заявки на ипотечное кредитование в РФ. В статье подробно разобраны эти и другие основные моменты при оформлении ипотеки: оптимальная величина зарплаты, учитываемые доходы и параметры предварительного расчета, обходные пути при низкой зарплате и «серых» финансах.

Темой статьи станет ипотечное кредитование в Сбербанке, точнее, какие документы для этого требуются в зависимости от категории заемщиков и типа программы. Рассматриваются базовые условия предоставление жилищного займа и требования к покупателям. А также даны профессиональные рекомендации.

Жилищный вопрос, к сожалению, остается одним из самых актуальных на сегодняшний день. Не секрет, что особенно остро в своем жилье нуждаются именно молодые семьи. Здорово, когда родители или родственники могут помочь купить квартиру, и совсем другое дело — когда на такую покупку просто нет денег. В таком случае, все что остается — это оформление ипотеки.

Читать еще:  Кредитный долг это

Практически 85% российского населения уже живут «в кредите». Сложно встретить новую, образовавшуюся «ячейку общества» без долговых денежных обременений. Даже такую государственную поддержку, как материнский (семейный) капитал, в подавляющем большинстве случаев, семьи используют в качестве варианта расширения жилищной площади. А это, как ни крути, снова – добавление не хватающей суммы в виде займа – в частности – ипотеки.

Законодательно количество кредитных договоров у одного заемщика ничем не ограничивается. Это касается любых сделок, в т. ч. ипотечных кредитов. Условия получения второй ипотеки зависят от кредитной политики банка, индивидуальных показателей заемщика.

Существует возможность, что третьи лица будут обязаны отвечать за деяния должников. И это касается не только поручителей, добровольно связавшихся с должниками при взятии кредита или ипотеки. Такое явление называется «субсидиарная ответственность». Что это и как возникает? И зачем она вообще нужна? Давайте разбираться.

Собственное жилье — это мечта или необходимость? Все ответят что второе. Но как быть тем, для кого эта необходимость является недосягаемой мечтой. Все мы понимаем, что стоимость квартиры в последнее время весьма высока, а если выбирать удобный район, побольше квадратных метров, тогда и цена увеличится как бы не вдвое. А что делать приезжим? Которым хоть как-то хочется закрепиться в выбранном городе и платить не дяде, а за свое (в будущем) жилье? Решение есть, пусть оно устроит далеко не каждого, но это реальная возможность получить собственные квадратные метры по вполне адекватной цене — взять комнату в кредит. О том как это сделать и если у такого кредитования особенности мы и поговорим в статье.

Вы являетесь заемщиком по ипотечной программе? И по стечению обстоятельств вам нужна еще крупная сумма, к примеру, тысяч 500-600, например, на ремонт и покупку мебели для новой квартиры? Тогда новое уникальное предложение от ВТБ создали специально для вас — «Ипотечный бонус». Когда ни один банк не хочет выдать второй займ, при условии что уже один имеется, но деньги очень нужны, можно обратиться в ВТБ. Специально для таких заемщиков, но с хорошей кредитной историей, предложена программа нецелевого финансирования. Да вы наверно и сами уже видели не раз эту рекламу по телевизору. Но если вы еще не в курсе, тогда расскажем вам обо всем подробно в нашей статье.

Сущность ипотечного кредитования в России и тенденции его развития

Слюсаренко Диана Владимировна, 4 курс, 5 группа, «Финансы и кредит», Брянский государственный университет им. акад. И.Г. Петровского

Никонец Олеся Евгеньевна, к.э.н., доцент, научный руководитель

Сущность ипотечногокредитованияв России и тенденции его развития

Аннотация.В статье рассматриваются вопросы ипотечного кредитования и определяется их роль в современных условиях.Ключевые слова: ипотека, жилье,инструменты ипотечного кредитования.

В современных условиях существования рыночной экономики сложилась успешная практика приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Данное явление появилось в России (по сравнению с Западной Европой и США) относительно недавно, однако за последнее десятилетие приобреловысокую популярность среди наших соотечественников. Изначально слово «ипотека» (от греч. hypoteka–подставка, подпорка) появилось в законодательстве Солона(VIв. до н.э.)и имела следующие значение: «столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечениемправ кредитора на определенную сумму».[1]В современном же российском законодательстве нет «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека –залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.Также необходимо уточнить, что ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит, так и по иным кредитам. По договору, который регулирует выдачу ипотечного кредита, банк является кредитором, а заемщик —должником.Классификацию основных ипотечных кредитовв России можно представить в следующей схеме(рис.1)[2]:Ипотечный кредит

По объекту недвижимости: По целям кредитования:

земельные участки; жилищное кредитование;

жилые дома, квартиры; на разработку земельного участка; предприятия (здания, сооружения), на развитие сельского хозяйства; используемое в предпринимательстве; на развитие производства; дачи, садовые участки. кредиты под залог, имеющегося имущества.

Таблица 1Ипотечные кредиторы

По статусу:По принадлежности:По степени специализации:БанковскиеНебанковскиеГосударственныеЧастныеОбщественныеУниверсальныеСпециализированные

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России—это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Нужно отметить, что ипотека—это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 1.

Рис.1.Инструменты ипотечного кредитования

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеки (залог недвижимости), которые устанавливает основания возникновения ипотеки, перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки, определяет основные понятия в данной сфере, регламентирует процесс заключения договора об ипотекеи пр.Рынок ипотечного кредитования РФ является относительно молодым, но при этом активно изменяющимся. К сожалению, за 10 лет его существования переживает уже второй экономический кризис (кризис 2008 г. и кризис 20142015 гг.), что не могло негативно не сказаться на банковский сектор в целом и ипотеки в частности.Динамика роста рынка ипотечного кредитования наблюдалась, начиная с 2005 года, о чем говорит увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны (таблица 1) с 0,3% до 2,18% в 2013 году. Растет и задолженность по выданным кредитам –с 0,2% до 4% к ВВП в 2013 году, которая объясняется длительностью жилищных кредитов.Следующая таблица отражает динамику изменения ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования за период 20052013 гг.

Инструменты ипотечного кредитованияИнструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы:ипотека с дисконтом,ипотека с залоговым счетомИпотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредтора:ипотека с участием кредитора в приросте стоимости имущества,ипотека ссовместным участием заемщика и кредитораАльтернативные инструменты ипотеки:ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долгаипотечный кредит с переменной процентной ставкойСтандартный аннуитетный платежИпотечные кредиты с переменными выплатами:платежи с фиксированными выплатами «шаровые платежи»ипотечные кредиты с нарастающими платежамиКредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика:обратная ипотекакредитные линии, обеспеченные жильем Таблица 2 Динамика ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования

за период 20052013 гг.

Показатель2005 20062007200820092010201120122013ВВП в текущих ценах, млрд руб.21609,826917,233247,541276,838807,246308,555967,262218,466755,3Объем выданных ипотечных кредитов к ВВП, %0,31,222,071,970,370,971,551,842,18Задолженность по выданным ипотечным кредитам к ВВП, %0,20,91,82,72,62,52,73,24

Проанализировав таблицу, можно сделать вывод о том, что число предоставленных ипотечных кредитов с 2006 года увеличилось в 2 раза. Следующий график отражает динамику изменения выданных ипотечных кредитов за 8 лет и 9 месяцев 2014 года.

Рис.2.Динамика выданных ипотечных кредитов в РФ

Исходя из рис.2, в 3ем квартале 2014 года число выданных ипотечных кредитов составило более 700 тысяч. Заметный спад объемов предоставленных кредитов произошел в 2009 году, когда показатель уменьшился на 77% по сравнениюс предыдущем годом, в связи с экономическим кризисом. Несмотря на это, с 2010 года мы наблюдаем устойчивый рост показателя, а в 2011 году был достигнут предкризисный уровень 2008 года.В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, что мы видим из следующей таблицы3.Исходя из данных таблицы3, мы видим отрицательный прирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года. Причины данного явления очевидны: экономический кризис во всех отраслях экономики, спад доходов населения, политические и экономические санкции стран Западной Европы и США, массовые сокращения и безработица, что вызывает психологическую «панику» у населения.Таблица 3Итоги работы ведущих ипотечных банков в Iполугодии в 2015 г.

№БанкОбъем выданных ипотечных кредитов, млн руб.Количество выданных ипотечных кредитов, штукПрирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года, %1Сбербанк304302197731

Для борьбы с этим 13 марта2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. К программе подключился ряд банков, во главе с самой крупной финансовой организацией России –Сбербанком. Выбор финансового учреждения никак не влияет на суть ипотеки с господдержкой, позволяющую минимизировать личные расходы на приобретение жилья за счет поддержки со стороны государства. Условия программы:кредиты выдаются с 23.03.2015 до 01.03.2016;первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемого жилого помещения;срок кредита: от 12 месяцев до 30 лет (включительно);процентная ставка в рублях: от 11,9%* до и после регистрации ипотеки;валюта кредита: рубли.Ипотека с господдержкой по итогам первых месяцев справляется со своей задачей: спрос на жилищные кредиты и квартиры в новостройках превышает показатели конца прошлого года.Госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки должна действовать до 31 марта 2016года. Минфин России не намерен продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования. Премьерминистр России Дмитрий Медведев на Международном инвестиционном форуме в Сочи допустил такой вариант развития событий.

Существует и ряд проблем, которые, несмотря на госпрограмму, остаются актуальными в вопросе ипотечного кредитования. Условно данные проблемы можно разделить на несколько групп:

общеэкономические проблемы ипотечного кредитования (экономическая и политическая нестабильность, безработица, недоверие граждан к ипотечному кредитованию);

инфляционные проблемы ипотечного кредитования;

ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой;

проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования –это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование вравной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.Помочь в достижении данного уровня могут следующие меры:

разработка программы по повышению благосостояния населения,

борьба с инфляцией,

повышение финансовой грамотности граждан,

борьба с безработицей,

обеспечение государством экономической и политической стабильности,

долгосрочное понижение процентной ставки,

борьба с монополизацией, создание льготных условий для развития данного направления бизнеса,

продление существующих и создание новых социальных программ,

выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в особенно нуждающихся регионах. В заключении можно сказать, что еще существует достаточно проблем в сфере ипотечного кредитования РФ, но тем не менее наблюдается решимость власти сделать ипотеку более доступной и массовой для граждан.Также хочется отметить, что со временем ипотека сможет развиваться при минимуме поддержки со стороны государства, если в России будут наблюдаться общеэкономические улучшения, резко возрастет количество возводимого жилья и снизятся цены на него и будет установлен низкий уровень (56%) инфляции.

Ссылки на источники1.Большая советская энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1976. С.470. Т.24. Кн.I.

Ипотечное кредитование в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Попцова Виктория Александровна

В статье рассматривается текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России. Представлен обзор ключевых показателей рынка за последние несколько лет. В ходе анализа этих показателей выявлены основные тенденции и перспективы развития ипотеки в условиях сегодняшней рецессии российской экономики.

Читать еще:  Краткосрочный кредит это

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Попцова Виктория Александровна

MORTGAGE LENDING IN RUSSIA

This article examines the current state of the mortgage market in Russia. A review of key market indicators over the past few years is presented. The analysis of these parameters revealed the basic tendencies and prospects of development of the mortgage in today’s recession of the Russian economy

Текст научной работы на тему «Ипотечное кредитование в России»

Попцова Виктория Александровна, студентка факультета экономики и менеджмента ГБОУ ВПО «Курский государственный медицинский университет» Минздрава России e-mail: belozerova-viktorya 13@yandex.ru

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

Аннотация: в статье рассматривается текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России. Представлен обзор ключевых показателей рынка за последние несколько лет. В ходе анализа этих показателей выявлены основные тенденции и перспективы развития ипотеки в условиях сегодняшней рецессии российской экономики.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, рынок жилья, процентные ставки, риск, рефинансирование, ключевая ставка, Центральный Банк РФ.

Poptzova Victorya Alexandrovna, student of the faculty of Economics and Management, Kursk State Medical University. e-mail: belozerova-viktorya 13@yandex.ru

MORTGAGE LENDING IN RUSSIA

Summary: this article examines the current state of the mortgage market in Russia. A review of key market indicators over the past few years is presented. The analysis of these parameters revealed the basic tendencies and prospects of development of the mortgage in today’s recession of the Russian economy. Keywords: mortgage lending, the housing market, interest rate, risk, refinancing, the key rate, the Central Bank of the Russian Federation.

Роль ипотечного кредитования в России трудно переоценить, так как обеспечение населения жильём является одной из самых острых социальных проблем. В России жилье является дорогостоящим объектом и купить квартиру для многих россиян, живущих на заработную плату, практически невозможно. Ипотека довольно привлекательна для населения, поскольку позволяет получить жильё в пользование уже на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья. Таким образом, проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане [1, c.137].

Целью данной статьи является анализ состояния, рассмотрение проблем и перспектив ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Для достижения поставленной цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских методов: статистические (метод группировок, обобщающих показателей), логический анализ, табличный, графический анализы.

После кризиса 2008 года рынок ипотечного кредитования в России стабильно рос и развивался. Но введение экономических санкций против России не могло не отразиться и на рынке ипотечного кредитования. В 2014 году из-за роста инфляционных ожиданий и невозможности дальнейшего сдерживания искусственным образом национальной валюты, Центробанк РФ принял решение о поднятии ключевой ставки до 17 %. Эта мера привела к обвалу рубля и, как следствие, к стремительному росту инфляции. Последствия этого шага оказались катастрофическими для ипотечного кредитования. Большинство банков пересмотрели условия выдачи кредитов заемщику. Один за другим банки повысили процентные ставки по ипотеке, что привело к росту средневзвешенной процентной ставки сразу на несколько процентных пунктов. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотеке достигли 14-16 %. А часть банков ввели так называемые запретительные ставки на уровне 35 % годовых или выше. Всё это привело к резкому снижению объёмов ипотечного кредитования [3, с.150].

Таблица 1. Рэнкинг банков России по объёму ипотечного кредитования в 1 полугодии 2015 года_

Объем выданных ипотечных

Место в рэнкинге на 01.07.2015 Место в рэнкинге на 01.07.2014 Наименование банка жилищных кредитов, млн.руб.

1 пол. 2015 1 пол. 2014

1 1 Сбербанк России 304 302 388 840

2 2 ВТБ24 72 409 164 170

3 — Группа Росбанка 13 339 22 974

4 5 Банк Москвы 10 244 12 056

5 3 ГПБ 8 001 29 688

6 9 Банк «Санкт- 4 070 7 714

7 16 Банк Жилищного Финансирования 3 800 4 922

8 15 Банк «Возрождение» 2 925 5 167

9 12 Абсолют Банк 2 565 5 781

10 13 ТрансКапиталБанк 2 538 5 671

За 6 месяцев 2015 года российскими банками было выдано 280,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд. рублей, что на 40 % меньше,

чем за аналогичный период 2014 года. Для того, чтобы поддержать рынок ипотечного кредитования, государство разработало программу, в рамках которой банки получили возможность выдавать ипотеку по льготной ставке 12 %. Вследствие значительного снижения ключевой ставки, средняя ставка по ипотечным кредитам в 2015 году снизилась до 13,3 %, но не достигла прежнего уровня [2, с.4].

Помимо государственной поддержки строительные компании тоже разработали новые программы, стимулирующие спрос на рынке недвижимости, такие как: рассрочка, льготные схемы ипотеки и другие. В итоге за 11 месяцев 2015 года банками России было выдано 594,2 тыс. ипотечных кредитов на 982,4 млрд рублей против 1,5 трлн рублей за 11 месяцев 2014 года. Таким образом, спад в денежном выражении составил 35,75 %. Без мер господдержки объём выдачи ипотечных кредитов мог бы сократиться на 60-70 %, приблизившись к динамике падения рынка в 2009 году.

Анализ рынка ипотечного кредитования России позволил выявить банки, вошедшие в пятерку лидеров: Сбербанк России, ВТБ 24, Группа Росбанка, Банк Москвы и ГПБ (табл.1) [2, с.6].

Таблица 2. Рэнкинг регионов РФ по объёму ипотечного кредитовании в 1 полугодии 2015 года_

Место в рэнкинге на 01.07.2015 Место в рэнкинге на 01.07.2014 Субъект РФ Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, на 01.07.2015 Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, на 01.07.2014 Темп прироста (1 пол. 2015 / 1 пол. 2014), Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 1 пол. 2015, Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 1 пол. 2014,

1 2 Московская область 48 977 63 255 -22.6 10.6 8.2

2 1 г. Москва 43 442 88 483 -50.9 9.4 11.5

3 3 г. Санкт-Петербург 28 342 42 715 -33.6 6.2 5.6

4 4 Тюменская область 22 562 36 746 -38.6 4.9 4.8

5 6 Республика Татарстан 14 709 21 827 -32.6 3.2 2.8

6 5 Свердловска я область 13 863 22 213 -37.6 3.0 2.9

7 7 Краснодарск ий край 12 089 21 203 -43.0 2.6 2.8

8 10 Республика Башкортоста н 11 288 17 803 -36.6 2.5 2.3

9 14 Ростовская область 10 009 16 126 -37.9 2.2 2.1

10 11 Самарская область 9 929 17 548 -43.4 2.2 2.3

Необходимо отметить, что в региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования сменился лидер: на первое место по объему предоставленных ипотечных ссуд в 2015 году вышла Московская область, обогнав по этому показателю Москву. Выбиться в лидеры Подмосковью позволили смещение спроса населения в сторону более дешевых объектов недвижимости и ориентация программы субсидирования на первичный рынок жилья. Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает г. Санкт-Петербург (табл. 2)

Надо отметить, что предпочтения заемщиков в части размера ссуд и их срочности практически не изменились. Так, наиболее высоким спросом по-прежнему пользуются ипотечные ссуды небольшого размера — 91% выданных ипотечных ссуд составляют кредиты размером до 3 млн рублей (рис. 1).

О Суммой до 3 млн. □ Суммой от 3 до 5 млн.

□ Суммой от 5 до 10 млн. □ Суммой свыше 10 млн.

Рисунок 1. Структура ипотечных кредитов по их величине в 2015 г.

И также среди населения по-прежнему очень популярны долгосрочные кредиты. Мы видим, что более 60% выданных ипотечных ссуд выдавалось на срок от 10 до 20 лет, а второе место по количеству выданных кредитов (20%) занимают ссуды сроком от 20 до 25 лет (рис. 2).

С наступлением кризисных явлений в экономике РФ, происходит существенное падение реальных доходов населения, что крайне негативно сказывается на качестве обслуживания ипотечного долга заемщиками. По данным Центробанка, просрочка по кредитам в январе-ноябре выросла на 34,7% — до 39 млрд рублей.

Нельзя упускать из вида и ещё одну проблему ипотечного кредитования в 2015 году. Ввиду ухудшающегося состояния внешнеэкономического климата выдача валютной ипотеки для банков стала довольно рискованной. За 10 месяцев было выдано 86 валютных ипотечных кредитов на 2,9 млрд рублей.

Средневзвешенная ставка по валютной ипотеке за 2015 год составила 9,84% [3, с.151].

□ Сроком до 5 лет □ Сроком от 5 до 10 лет

□ Сроком от 10 до 20 лет □ Сроком от 20 до 25 лет

□ Сроком свыше 25 лет

Рисунок 2. Структура ипотечных кредитов по срокам их предоставления в

Спрос на ипотечные кредиты в иностранной валюте наблюдался преимущественно в Москве и Московской области, где было взято более 80% ипотечных кредитов в иностранной валюте.

После резкого ослабления национальной валюты в 2015 году, платежи по валютным кредитам выросли вместе с курсом в полтора раза, и люди оказались в крайне затруднительном положении. Опасаясь роста просроченной задолженности по кредитам такого рода, ЦБ РФ рекомендовал банкам перевести обязательства заёмщиков в рубли по курсу на 1 октября 2014 года (39,38 руб. за доллар). Однако банки не торопятся следовать этой рекомендации, так как процесс реструктуризации может оказаться неоправданно дорогим. Однако всё же допускается, что банки пойдут на пересмотр ставок для заёмщиков, которые оказались в особо тяжелом положении. По данным ЦБ РФ, за последний год просроченная задолженность по кредитам в иностранной валюте возросла на 16,25%, а доля просроченной задолженности в общей сумме задолженности составила 12,5%. Этот показатель выше, чем по ипотечным кредитам, выданным в рублях, доля просроченной задолженности по которым составила всего 1%. Принимая во внимание все эти факторы, ЦБ вдвое увеличил коэффициент риска для ипотечных кредитов, выданных в валюте: с апреля 2015 года коэффициент риска составил 300%.

Повышение коэффициента риска по валютной ипотеке приведет к тому, что для использования этого продукта, банку понадобится больше капитала, чем раньше, чтобы соблюсти норматив. Практически ЦБ запретил ипотечные кредиты в иностранной валюте.

Итак, в связи с рецессией экономики ипотечная отрасль переживает сейчас сильное потрясение. Ставки по кредитам растут, банки выдвигают более жёсткие требования к заёмщикам, увеличивают порог первоначального взноса, просроченная задолженность быстро увеличивается, вторичный рынок ипотечного кредитования развивается довольно слабо, да и вообще ипотека еще не заняла должное место в российской экономике [1, с. 138].

Таким образом, в статье проведен критический обзор рынка ипотечного кредитования последних лет: проанализированы основные показатели рынка и рассмотрены основные последствия резкого экономического спада в 2014-2015 годах. Сегодняшняя ситуация на рынке требует пристального внимания и дальнейшего изучения. Каждый новый месяц приносит новые сценарии развития ситуации, и эти сценарии сейчас во многом зависят от поведения игроков рынка ипотеки.

1. Власова, О.В. Основы формирования социально-экономической политики развития здравоохранения региона / О.В. Власова // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия Экономика. Социология. Менеджмент. — 2013. — №2. — С. 136-143.

2. Российская Федерация: последние тенденции экономического развития: февраль 2015 // Доклад экспертов Всемирного банка под руководством Биргит Хансл URL: http://mineconomic.pnzreg.ru/files/economic_pnzreg_ru/docs/rer-30-rus.pdf.

3. Соловьева, Т.Н. К вопросу о приоритетах денежно-кредитной политики Банка России и их влиянии на развитие экономики / Т.Н. Соловьева, Н.А. Пожидаева, Д.А. Зюкин, В.В. Жилин // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015.- № 12-1.- С. 149-152.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×