Gocapital.ru

Мировой кризис и Я
69 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доля коммунальных платежей в операционных расходах

Что входит в операционные расходы

Компания несет разные виды расходов, обеспечивая собственное функционирование. Не все они имеют прямую связь с основным видом деятельности. Однако они также нуждаются в учете и признании. Начиная с 2006 года градация расходов упрощена: помимо трат на основные виды деятельности, выделяются прочие расходы. К этой категории относятся и операционные.

Какие издержки можно отнести к этой статье, как правильно рассчитать и учесть операционные расходы, а также оценить успешность управления ими, читайте в этой статье.

Что представляют собой операционные расходы

Все непрямые издержки предприятия относятся к операционным расходам. Ранее существовало разделение затрат на следующие:

Начиная с 2006 года согласно Приказу 116н от 18 сентября это разделение перестало быть обязательным, но для удобства предприятия может продолжать применяться. Теперь принято делить все расходы на две большие группы.

Если представить весь комплекс затрат предприятия, то на одном полюсе будут средства, предназначенные непосредственно на производство продукции, а на другом – прочие расходы, к которым относятся как раз операционные затраты, то есть дополнительные траты на обеспечение капитальных.

НАПРИМЕР. Фирма приобрела аппарат для производства напитков – это капитальная затрата. Операционными, производными от нее, будут средства на закупку чая и кофе для заправки, сахара, стаканчиков, оплаты электроэнергии и обслуживания аппаратуры, а также, если аппарат покупался в кредит, деньги на выплату банковских процентов.

Итак, операционные расходы (в англоязычной литературе «operating expenses», аббревиатура «ОРЕХ») – это затраты на ежедневное поддержание функционирования деятельности предприятия.

Состав операционных расходов

Действующий план бухгалтерского учета 10/99 в п.11 гл.3 приводит полный перечень расходов предприятия, относимых к операционным. К таковым относятся:

  • активы, предоставляемые в аренду или другую форму временного пользования или владения за плату;
  • сдаваемые во временное пользование интеллектуальные права собственности;
  • вклады в уставный капитал других ООО;
  • все формы отчуждения своей собственности, в том числе и продукции (продажа, аренда, списание);
  • создаваемые денежные резервные фонды;
  • комиссии и проценты, уплачиваемые в банковские организации.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Данные расходы будут признаны операционными, только если они не относятся к основной деятельности организации, в этом случае они должны быть сочтены обычными.

Операционные расходы, относимые к прочим

К ним относятся траты, не входящие в предыдущий перечень:

  • выплата штрафов за нарушение условий, прописанных в договоре;
  • компенсация убытков, причиненных по вине фирмы;
  • убытки от финансовых обязательств, которые уже невозможно взыскать;
  • размеры разницы в курсах валют;
  • суммы от списания уцененных активов.

Бухгалтерия в отношении операционных расходов

Операционные затраты, поскольку они относятся к прочим, отражаются на бухгалтерском счете 91 (на дебете). Для учета расходов открывается субсчет первого порядка 91.2.

По этому субсчету бухгалтер ведет учет в течение всего отчетного периода по накопительному принципу. В конце месяца подводится итог: на счет 91.9 выводится разница прочих доходов и затрат.

К СВЕДЕНИЮ! Бухгалтер должен вести учет таким образом, чтобы по каждой финансовой операции можно было отследить конкретный результат.

Бухгалтерские проводки по учету операционных расходов

Рассмотрим проведение операционных расходов на конкретном примере.

ООО «Раффлезия» продала бывший в употреблении 3 года станок (объект основных средств) за 40 000 руб., в том числе НДС– 6 153 рубля. Первоначальная стоимость основного средства составляла 100 000 руб. По документам срок полезной эксплуатации такого станка составляет 6 лет. За три года использования была начислена сумма амортизации 55 000 руб. Станок был доставлен покупателю за счет ООО «Раффлезия», которая наняла для этого транспорт сторонней компании, расходы на это составили 15 000 руб., в том числе НДС 2307 руб.

Рассмотрим отражение этой операции в бухгалтерском учете:

  • дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», кредит 91.1 – 40 000 руб. – отражение задолженности покупателя за проданный станок (объект основных средств);
  • дебет 91.2, кредит 01.1 «Основные средства» – 6 153 руб. – начисление НДС по продаже объекта из основных средств;
  • дебет 01.2 «Выбытие основных средств», кредит 01.1 – 100 000 руб. – отражение выбытия основного средства;
  • дебет 02 «Амортизация основных средств», кредит 01.2 – 55 000 руб. – списание амортизации основного средства;
  • дебет 91.2, кредит 01.2 – 45 000 руб. (100 тыс. – 55 тыс.) – списание остаточной стоимости реализованного объекта основных средств;
  • дебет 91.2, кредит 60 «расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 15 000 руб. – списание транспортных расходов на доставку купленного основного средства покупателю;
  • дебет 19 «НДС», кредит 60 – 2307 руб. – отражение НДС для уплаты организации, осуществившей доставку;
  • дебет 51 «Расчетные счета», кредит 76 «Расчеты с различными дебиторами и кредиторами» – 100 000 руб. – погашение задолженности покупателя за приобретенный объект основных средств.

Анализ эффективности операционных расходов

Помимо целей фиксации денежных операций, учет операционных расходов помогает решить дополнительные задачи по повышению эффективности предпринимательской деятельности. Этот вид затрат, наряду с капитальными, составляет значительную часть финансовых издержек любой организации.

Что можно узнать из показателей операционных расходов?

Сравнив данные затраты с выручкой от реализации продукции, можно сделать вывод о том, насколько дорого обходится предприятию деятельность по производству данных видов товара. Это отношение называется коэффициентом операционных расходов.

Он позволяет понять, сколько процентов полученного дохода идет на поддержку текущей деятельности (операций) организации, то есть насколько она эффективна.

Если исследовать этот коэффициент в динамике, можно отследить потенциал по увеличению объема производства и/или продаж без лишних издержек. Снижающийся коэффициент говорит об уменьшении операционных расходов при неизменном или даже возрастающем объеме продаж. Это говорит о росте выручки, а значит, и чистом увеличении прибыли предприятия.

Какие факторы влияют на коэффициент операционных расходов

Причины, оказывающие влияние на рост или снижение операционных затрат, могут быть как внешнего (не зависящего от самой организации), так и внутреннего свойства.

Внешние факторы влияния на операционные затраты:

  • уровень инфляции в государстве: чем интенсивнее инфляционные процессы, тем больше будут операционные расходы, связанные с пересчетом зарплаты, выплатами по кредиту, затратами на услуги подрядчиков и др.;
  • изменение обязательных платежей, а также налоговых ставок – чем больше налоги, тем выше операционные расходы.

Внутренние факторы (те, которые можно изменить усилиями самой компании):

  • объем изготовления продукции и ее реализации – даже если в результате роста объемов операционные расходы вырастут, себестоимость единицы продукции ощутимо снизится, так как операционные расходы в своей постоянной части не изменятся;
  • длительность цикла производства – чем он короче, тем быстрее будут оборачиваться активы, в результате чего операционные расходы снизятся за счет, например, хранения товаров, его естественной убыли, управленческих затрат и др.;
  • производительность труда – чем больше продукции будет производить за единицу времени каждый рабочий, тем меньше будут операционные затраты по расчетам с персоналом;
  • состояние производственных фондов – менее изношенная техника требует меньше средств на обслуживание и ремонт;
  • количество оборотных активов в собственности организации – фирма, владеющая большей собственностью, меньше потратит на аренду, лизинг и подряды, что также снизит операционные затраты.

ИТОГ. Операционные расходы – повседневные траты на поддержание ведения бизнеса, относятся к «прочим расходам». Снижение этих издержек приводит к росту прибыли организации.

EconPrinciple

Разделы

Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания ООО «ОТК Строй»

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные — величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные — зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание.

Налог на имущество составляет 2,2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость — Износ).Налог на землю составляет 1.3% от кадастровой стоимости земельного участка. В нашем случае кадастровая стоимость участка (из табл.3.5), составляет: 17459019,38 р., а величина налога составит: 226967,25 р.

Читать еще:  Очередность платежей предприятия

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно пренебречь.

Страхование имущества колеблется 0,3- 0,5%от остаточной стоимости объекта оценки. В расчёте принято 0,3%.

Согласно анализу рынка доля коммунальных платежей в цене предложения 1м2 административных зданий составляет примерно 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов размер расходов на управления на рынке колеблется в пределах 3- 5% от ДВД. В расчёте принято 3%.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Капитальный ремонт для оцениваемого здания не требуется, так как здание 1993 года постройки, а капитальный ремонт производится раз в 25- 30 лет. Величина ежегодных отчислений для накопленной суммы:

(3.5)

где I — безрисковая ставка на дату оценки, составила 2,40%;

n- период времени, равный 30 годам,- стоимость нового строительства (табл. 3.5 п. 9)

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт. Текущий ремонт, требуется один раз в 6 лет, последний раз ремонт оцениваемого объекта был проведен 5лет назад. Для расчета принимается текущий ремонтов размере 4% от ДВД для приведения оцениваемого объекта к нормальному уровню качества.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Таблица 3.7 — Определение величины расходов на содержание объекта оценки

Доля коммунальных платежей в операционных расходах

Опубликован актуальный Анализ общей политической и социально-экономической обстановки . . Уважаемые пользователи! Наш сайт работает в непрерывном режиме, подписка и техподдержка осуществляются по обычному расписанию. . В связи с введением по Указу Президента Российской Федерации нерабочей недели все действующие подписки продлеваются. . D Оперативно. Качественно. Объективно ! . Опубликованы Корректировки по итогам за 4 квартал 2019 года . . . Обращаем Ваше внимание, что при достаточном аргументировании и обосновании заинтересованных сторон сделки скидка на торг, срок ликвидности и некоторые другие корректировки могут быть согласованно приняты в пределах нижней и верхней границ . . . Архив ежеквартальной статистики и корректировок с января 2014 года по настоящее время . . Все корректировки и коэффициенты расcчитаны с соблюдением требований обоснованности и соответствия рыночным данным (ФСО-3 п.13). Наша информация (в т.ч. оформленные справки) — платная в счет подписки, поскольку основана на реальных рыночных данных. Ассоциация «СтатРиелт» отвечает за достоверность опубликованной информации. . ! Государственным (судебным, экспертным, управляющим, учетным) органам – бесплатно сроком на 1 год по обращению руководителя подразделения. Наши Подписчики — это профессиональные специалисты, ценящие своё и заказчика время, что сразу конвертируется в прибыль, конкурентоспособность и высокую репутацию. С нами им не нужно исследовать весь интернет, полный случайной, недостоверной и некомпетентной информации. . Преимущества нашей информации здесь.

  • Вы здесь:
  • Статистика рынка
  • Архив статистики
  • Итоги IV квартала 2014 года
  • Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью на 01.01.2015 года

Операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью на 01.01.2015 года

Доля расходов на содержание и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости от годового дохода от их аренды

Коэффициенты, выражающие долю среднегодовых расходов на содержание и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости от общего годового дохода от их аренды (по итогам 2014 года).

  • на управление объектом недвижимости;
  • на юридическое обслуживание, связанное с управлением и эксплуатацией объекта недвижимости;
  • на рекламу арендного бизнеса;
  • общие коммунальные расходы и затраты (общие отопление, водопровод, канализацию, электроэнергию);
  • на уборку общей территории и общих помещений;
  • на охрану общей территории и общих помещений;
  • резервирование средств на текущий ремонт;

Индивидуализированные статьи расходов (налоги, страхование (в зависимости от организационно-правовой формы собственника и от объёма страховых рисков), коммунальные платежи по показаниям отдельных приборов учёта, уплачиваемые арендатором индивидуально), не учитываются при определении этого показателя.

(среднерыночная информация — на основании опроса участников рынка (собственников, инвесторов, их представителей), зарегистрированных на Портале Statrielt)

Структура затрат на эксплуатацию склада

По сложившейся практике на рынке складов класса А расчет арендной платы состоит из трех статей:

  • Базовая арендная плата
  • Операционные платежи
  • Коммунальные платежи

По умолчанию по каждой из статей стороны (арендатор и арендодатель) ведут переговоры, согласовывая «очищенную» ставку (или net), т. е. без НДС.

Такой принцип деления получил название Triple Net (или тройная чистая арендная ставка – Net, Net, Net Lease).

Базовую арендную плату называют фиксированной, а операционные и коммунальные платежи – переменными составляющими арендной платы.

Фиксированная арендная ставка, а также механизмы ее регулирования и индексации формируются арендодателем на этапе сдачи объекта в аренду на весь срок аренды (в среднем составляет 7 лет), учитывая в том числе и заложенные в финансовую модель сроки окупаемости проекта. Расчет переменной арендной платы (т. е. входящих в нее операционных расходов и коммунальных платежей) владелец осуществляет на основании официальных тарифов энергоснабжающих организаций, цен на соответствующие материально-технические ресурсы и услуги, поставляемые компаниями, с которыми арендодатель заключил договоры на поставку, налоговых ставок (водный налог, земельный налог, налог на имущество и др., административные сборы, установленные законодательством), а также на основании цен на соответствующие эксплуатационные услуги, предоставляемые эксплуатационными компаниями, с которыми арендодатель заключил договоры на предоставление соответствующих услуг. В этом и заключается принципиальная разница между фиксированной и переменными составляющими арендной платы.

Рассмотрим подробнее каждую из составляющих арендных платежей для сухого отапливаемого склада.

Аренда сухого отапливаемого склада

    Базовая арендная плата

Величина базовой арендной платы зависит от потребительских свойств здания, рыночной конъюнктуры и местоположения (относительно основных трасс, удаленности от въезда в город, аэропорта), стадии готовности объекта (что особенно актуально для регионов), размера площади, рассматриваемой единым арендатором, и т. д. Так, в зависимости от объекта, в Московском регионе базовая арендная плата во II квартале 2008 года составила $140–145/кв. м в год* на склады класса А.

Индексация ставки базовой арендной платы осуществляется каждый год. Размер ежегодного изменения привязывается к индексу потребительских цен (CPI). Источник коэффициента индексации в зависимости от валюты договора может быть следующий: для долларов США это данные Бюро по учету занятости Департамента труда США, для евро – Евростат, для рублей РФ – данные Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстат). В договорах также может указываться минимальный уровень (процент), на который будет происходить индексация арендной платы.

Платежи, как правило, производятся ежемесячно или ежеквартально, по принципу предоплаты.

Базовая арендная плата покрывает затраты собственника на строительство объекта (собственные или привлеченные средства) и обеспечивает арендодателю основную прибыль.

В среднем по рынку операционные платежи составляют от $25 до $60/кв. м в год, что обусловлено, во-первых, разбросом цен на составляющие данной статьи услуги, а во-вторых, фактическим оказанным объемом данных услуг. Ниже приведены составляющие операционных расходов с ориентировочной рыночной стоимостью:

Охрана внешней территории (от $4 до $10/кв. м в год). За эту плату осуществляется только охрана периметра и не гарантируется сохранность товара арендатора. В последнем случае затраты могут вырасти до $40 в год.

Эксплуатация центрального инженерного оборудования (от $10 до $20 в год). Зависит от проекта (установленного оборудования) и энергопотребления.

Читать еще:  Срок исковой давности по периодическим платежам

Уборка внешней территории (от $5 до $15/кв. м в год), а также сбор, вывоз и утилизация снега. Стоимость зависит от расценок управляющей компании. Состоит из двух частей: уборка территорий общего пользования и уборка территории, закрепленной за компанией-арендатором (парковки, места погрузки-разгрузки).

Страхование (от $0,5 до $3/кв. м в год). Данная статья включает в себя обязательное страхование имущества арендодателя на полную восстановительную (или балансовую) стоимость объекта и страхование ответственности арендатора перед третьими лицами. Зависит от размера страхового покрытия, требуемого компанией-страховщиком.

Вознаграждение управляющей компании. Зависит от ценовой политики управляющей компании и может составлять до 5% от базовых арендных платежей за каждый соответствующий год аренды.

Приблизительная структура операционных расходов

Приблизительная структура коммунальных платежей

Приблизительная структура затрат арендаторов

Административные сборы и госпошлины.

Налог на имущество (в среднем от $15 до $20/кв. м в год). На основании главы 30 Налогового кодекса РФ в зависимости от региона может составлять до 2,2% от среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения. Стоимость имущества рассчитывается с учетом его амортизации. Срок амортизации определяется на основании постановления правительства РФ «О классификации основных средств, включенных в амортизационные группы», для складских зданий этот срок составляет от 30 до 40 лет. Величина амортизационных отчислений зависит от способа амортизации (линейного или по сумме чисел лет срока полезного использования), определяемого на основании учетной политики собственника склада. В большинстве случаев используется линейный способ со сроком службы 31 год. Налог на имущество уменьшается по мере износа здания и оборудования.

Земельный налог или арендная плата на землю. Напрямую зависит от кадастровой стоимости земли, которая, в свою очередь, тоже зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории и т. п. В соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ налог на землю промышленного назначения составляет 1,5%, что, как правило, ложится для арендатора в операционные платежи в сумме от $2 до $8/кв. м.

Как видно из перечня, операционные платежи идут на покрытие расходов собственника на эксплуатацию объекта, поддержания объекта в работоспособном состоянии, затрат по страховке и на уплату налогов.

Для определения части, относящейся к данному арендатору, применяется принцип пропорционального соотношения общих расходов арендодателя в рамках операционных платежей к фактически арендуемой данной компанией площади.

Следует отметить, что из-за большого количества составляющих механизм оплаты и пересмотра операционных платежей сложнее, чем в случае с базовой арендной ставкой.

Оплата операционных расходов чаще всего осуществляется авансовыми платежами, которые, в зависимости от условий договора аренды, производятся арендатором ежемесячно или ежеквартально. Стоимость операционных расходов за 1 кв. м фиксируется на один календарный год (из расчета средней предполагаемой стоимости составляющих операционных платежей), определяется расчетный период, по итогам которого происходит сверка фактически понесенных арендодателем расходов в рамках операционных платежей, и следующая за сверкой либо компенсация арендатором суммы сверх оплаты авансового платежа либо зачет в следующий расчетный период излишне уплаченной при уплате аванса суммы. В зависимости от условий договора аренды таким расчетным периодом может выступать квартал или календарный год.

Начиная со второго года стоимость операционных расходов в расчете на 1 кв. м может быть пересмотрена арендодателем на основании фактически понесенных в рамках операционных платежей затрат, также из расчета на 1 кв. м.

Разумеется, основанием для такого пересмотра должны быть документально подтвержденные расходы. В данном случае здесь имеет место принцип «открытой книги».

В коммунальные платежи входят такие статьи расходов, как электроэнергия, отопление, водоснабжение и канализация. В среднем по рынку коммунальные платежи составляют от $5 до $15/кв. м в год. В отличие от операционных они состоят из двух частей: собственных затрат арендатора (по счетчику) и затрат, образующихся за счет эксплуатации мест общего пользования (освещение территории и т. п.). Последние перекладываются на арендаторов, как правило, пропорционально занимаемым площадям по той же логике, что и операционные платежи.

Затраты приблизительно составляют:

  • электроэнергия (от $4 до $12/кв. м в год),
  • oтопление (от $2 до $3/кв. м в год),
  • водоснабжение и канализация (от $0,2 до $0,7/кв. м в год).

Коммунальные платежи чаще всего оплачиваются арендатором ежемесячно: как авансовыми платежами с дальнейшей сверкой по факту до согласованной сторонами по условию договора аренды даты с дальнейшим перезачетом разницы (как со знаком «плюс», так и со знаком «минус») в следующий месяц, так и на основании выставленных счетов по итогу ведения операционной деятельности арендатором за месяц. Данная процедура также является результатом достигнутых сторонами договоренностей на этапе согласования условий договора аренды. В случае применения метода авансовых платежей арендодатель заранее устанавливает ожидаемую (расчетную) ставку для осуществления арендатором авансового платежа за коммунальные услуги. Как правило, такая ставка пересматривается арендодателем каждый месяц и отправляется арендатору в виде уведомления.

В зависимости от особенностей эксплуатации объекта и ценовой политики арендодателя часть коммунальных платежей может быть больше (например, для холодильного склада), а часть – отсутствовать вообще. Некоторые склады не подключены к единой энергетической сети и используют для электроснабжения дизельные или газогенераторы. В первом случае затраты на электроэнергию выше и зависят от цен на дизельное топливо, во втором ниже и часто используются собственниками складов для экономии электроэнергии.

Особенности затрат на аренду для низкотемпературных складов

Эксплуатация низкотемпературных как холодильных, так и морозильных складов имеет свои особенности, которые связаны с более жесткими требованиями по термоизоляции и планировке здания; наличием специального оборудования для поддержания заданных низких температур, что требует дополнительных затрат на приобретение и инсталляцию оборудования (единовременные инвестиции), а также на его обслуживание и энергопотребление (на протяжении всего срока аренды).

Как и в случае с отапливаемыми сухими складами затраты на эксплуатацию низкотемпературных складов сильно отличаются между собой. В среднем арендные ставки на них выше на 50–100% (за счет необходимости получения дополнительных лимитов по электроэнергии, а также единовременных инвестиций на установку холодильного оборудования и, при необходимости, внесения изменений в проектную документацию, использование дополнительных материалов и пр.; такие инвестиции по согласованию между арендодателем и арендатором могут быть перевыставлены в арендной ставке на весь срок аренды), операционные расходы на 25–50%, коммунальные платежи на 100–150% (за счет электроэнергии).

* Цены приводятся за 1 кв. м складской площади без НДС

Стоимость эксплуатации объетов недвижимости. Чем меньше издержки, тем больше доход

Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат

«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, – рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар». – Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.

Евгений Якушин для определения эксплуатационных затрат приводит следующие расчеты.

Расходы для бизнес-центров классов В и С

На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4–5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5–7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6–8% от валового дохода.

Читать еще:  Назначение платежа при переводе займа

Стоимость эксплуатации объекта складывается из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации – 12–14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации – объект класса С: он обходится собственнику в 14–16%.

По данным аналитиков компании Blackwood, обычно в затраты на эксплуатацию здания включаются расходы на заработную плату технического персонала, обслуживающего здание, а также расходы на охрану, сюда же входит оплата услуг клининговой и управляющей компании.

В общей сумме расходов на эксплуатацию вознаграждение УК составляет 20%. Если компания имеет серьезное имя на рынке (например, Hines), ее доля может вырасти до 30–45%.

В итоге владелец здания вынужден тратить на эксплуатацию порядка 12% своего валового дохода. Не все собственники объектов коммерческой недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

В компании Blackwood в качестве примера приводят структуру расходов на эксплуатацию здания площадью 11 620 кв.м. Общие затраты арендатора на обслуживание составляют около $70/кв.м/год. Из них реальные эксплуатационные расходы по смете составляют около $36/кв.м. Такая разница связана не только с оплатой услуг управляющей компании, но и рациональным использованием площади бизнес-центра. Дело в том, что арендатор платит лишь за ту площадь, которую он реально занимает, а в ведении управляющей компании – обслуживание всего комплекса. Таким образом, стоимость эксплуатации площади общего пользования пропорционально распределена между всеми арендаторами.

По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ при фиксированной доходности обеспечивает девелоперам максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию – определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой – этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, чтобы его расходы на эксплуатацию не превышали расходы «соседей» (других собственников офисных или торговых центров).

Затратный метод

Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов – в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.

Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации – сравнительный.

Сравнительный метод: не дороже, чем «соседи»

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», который находится в собственности ГК «Бекар»).

Бизнес-центр «Нобель»
Общая площадь – 5 411 кв.м.
Арендопригодная площадь – 4 058 кв.м.
Арендная ставка – 28 у.е./кв.м/месяц.
Валовый ежемесячный доход – 21 у.е./кв.м/месяц.
Реальные затраты – 2,6 у.е./месяц.

Какой метод выбрать

Таким образом, если пользоваться разными методами при расчете затрат на эксплуатацию, то для БЦ «Нобель» специалисты «Бекара» выявили следующие величины:

при доходном методе – 2,5 у.е (12% от валового дохода);
при затратном методе – 2,7 у.е.;
при сравнительном методе – 2,6 у.е.
Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону – в августе-сентябре – расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию – например, $2,5/кв.м в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5/кв.м/месяц.

«Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.), – уверен Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. – Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника».

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации – исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв.м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв.м в месяц. И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее – сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».

Таким образом, панацеи для собственника не существует – определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно. Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов – дело профессиональной эксплуатационной компании. По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10–20% от затрат на эксплуатацию.

Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector