Gocapital.ru

Мировой кризис и Я
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Минимальные арендные платежи это

Учет аренды по международным правилам

Деятельность по сдаче имущества в аренду достаточно популярна в настоящее время. Поэтому предлагаем разобраться, как правильно отразить доходы и расходы от данного вида деятельности в рамках МСФО. Для организации такого учета в международной практике существует МСФО (IAS) 17 «Аренда».

Перед тем как говорить об учете доходов и расходов от аренды и раскрытии результатов деятельности в финансовой отчетнос­ти, дадим определения некоторых терминов, которые будут использоваться далее.

Определимся с терминами

Определения даны в п. 4 IAS 17.

При финансовой аренде предусматривается передача практичес­ки всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Право собственности в конечном итоге может как передаваться, так и не передаваться.

Операционной арендой признается аренда, отличная от финансовой. Аренда классифицируется как операционная, если она не подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом (п. 8 IAS 17). Правильная квалификация аренды имеет основополагающее значение для правильности ее дальнейшего учета. Этому посвящены п. 7—19 стандарта, а также SIC-27 «Установление экономи­ческой сущности сделок, имеющих юридическую форму аренды», разъяснение IFRIC 4 «Определение наличия в соглашении признаков договора аренды».

Датой начала арендных отношений считается наиболее ранняя из двух дат: заключения договора аренды и принятия сторонами обязательств в отношении основных условий аренды.

Началом срока аренды признается дата, начиная с которой арендатор получает возможность реализовать свое право на использование актива, являющегося предметом аренды. Это дата признания соответствующих активов, обязательств, доходов или расходов, возникающих в связи с арендой.

Минимальные арендные платежи (МАП) — суммы, которые могут быть потребованы от арендатора на протяжении срока аренды, за исключением условной арендной платы, затрат на обслуживание и налогов, подлежащих уплате арендодателем и возмещаемых ему. Применительно к арендатору это будут суммы, гарантированные им или стороной, связанной с арендатором. Применительно к арендатору это остаточная стоимость имущества, гарантированная арендатором, стороной, связанной с арендатором или третьим лицом, которое будет выполнять обязательства по гарантии.

При этом гарантированной остаточной стоимостью для арендатора будет часть остаточной стоимости, представляющая собой максимальную сумму, причитающуюся к выплате. Для арендодателя это часть остаточной стоимости, гарантированной арендатором или третьим лицом, которой будет выполнять обязательства по гарантии.

Справедливая стоимость оборудования на момент передачи его в аренду составляет 10 000 000 руб. Предполагаемая остаточная стоимость имущества по окончании срока аренды составляет 100 000 руб. Из этой суммы только 80 000 руб. является гарантированной стоимостью, за которую арендатор или другое лицо готовы выкупить оборудование. Негарантированная остаточная стоимость составит 20 000 руб. (100 000 руб. – 80 000 руб.). Минимальные арендные платежи за весь срок действия договора будут равны 9 980 000 руб. (10 000 000 руб. – 20 000 руб.).

Справедливой стоимостью признается денежная сумма, на которую можно обменять актив или произвести расчет по обязательству при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию независимыми сторонами (п. 24 IFRS 13).

Валовые инвестиции в аренду — это совокупность причитающихся арендодателю минимальных арендных платежей и негарантированной остаточной стоимости, начисляемой арендодателю.

Чистыми инвестициями в аренду считаются валовые инвестиции, дисконтированные с использованием ставки процента, подразумеваемой в договоре аренды.

Незаработанным финансовым доходом является разница между валовыми и чистыми инвестициями в аренду.

Ставка процента, подразумеваемая в договоре аренды, — это ставка дисконтирования, при использовании которой на дату начала арендных отношений агрегированная приведенная стоимость минимальных арендных платежей и негарантированной остаточной стоимости становится равна сумме справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды, и первоначальных прямых затрат арендодателя.

Расчетная процентная ставка по договору аренды — ставка процента, который арендатору пришлось бы платить по аналогичному договору аренды. Если же данную ставку определить затруднительно, расчетной процентной будет ставка, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для покупки соответствующего актива.

Условной арендной платой (УАП) является часть арендных платежей, не зафиксированная в виде определенной суммы, а основанная на будущей величине фактора, изменение которого не связано с течением времени (например, процент будущих продаж, размер будущего использования, будущие индексы цен, будущие рыночные процентные ставки). УАП начисляется как расход в периоде ее возникновения (п. 25 IAS 17).

Теперь перейдем к правилам учета операций по аренде в соответствии с МСФО.

Учет финансовой аренды у арендатора (общие положения)

На дату начала срока аренды арендатор должен признать финансовую аренду в отчете о финансовом положении в качестве активов и обязательств. Сумма определяется равной справедливой стоимости имущества, полученного в аренду, или приведенной стоимости минимальных арендных платежей (если эта сумма ниже). Оба показателя определяются на начало арендных отношений.

Ставка дисконтирования, используемая при расчете приведенной стоимости минимальных арендных платежей, представляет собой ставку процента, подразумеваемую в договоре аренды, если ее можно определить. Если же ставку определить затруднительно, используют расчетную процентную ставку для арендатора. Любые первоначальные прямые затраты арендатора прибавляются к сумме, признаваемой в качестве актива (п. 20 IAS 17).

Важно иметь в виду, что в отличие от российских стандартов бухгалтерского учета в МСФО операции и другие события учитываются в соответствии со своим содержанием и финансовым смыслом, независимо от их юридической формы. При финансовой аренде арендатор получает экономические выгоды от использования актива, являющегося предметом аренды, на протяжении большей части срока его экономической службы в обмен на обязательство уплатить за это право сумму, приблизительно равную справедливой стоимости актива на дату начала арендных отношений и соответствующих затрат на финансирование (п. 21 IAS 17).

Читать еще:  Адреса и платежные реквизиты вашей инспекции

Минимальные арендные платежи распределяются между затратами на финансирование (затратами на проценты, которые учитываются в соответствии с МСФО 23 «Затраты по займам») и уменьшением непогашенного обязательства, а также по срокам погашения (краткосрочные и долгосрочные). Затраты на финансирование подлежат распределению между всеми периодами срока аренды так, чтобы получилась постоянная периодическая ставка процента по непогашенному остатку обязательства. Условная арендная плата начисляется в качестве расходов в тех отчетных периодах, в которых она возникает (п. 25 IAS 17). Зачет обязательства по арендуемым активам и стоимости арендуемого актива в финансовой отчетности арендатора не производится (п. 22 и 23 IAS 17).

По активу, принятому на баланс по договору финансовой аренды, следует начислять амортизацию (п. 27 IAS 17). Если существует обоснованная уверенность в том, что арендатор получит право собственности к концу срока аренды, период предполагаемого использования будет соответствовать сроку полезного использования актива. В противном случае срок амортизации объекта определяется как наиболее короткий из двух сроков: аренды или полезного использования имущества.

1 января 2014 г. компания по договору аренды сроком на три года получает имущество, срок службы которого пять лет. Справедливая стоимость — 55 млн руб. Арендная плата перечисляется в конце каждого года и составляет 20 млн руб. Вмененная процентная ставка по договору аренды — 9%. Вычислим дисконтированную стоимость минимальных арендных платежей для определения стоимости первоначального признания.

Для дисконтирования используем следующую формулу расчета фактора дисконтирования (PV):

PV = 1 : (1 + ставка аренды (внутренней доходности))n,

где ставка аренды — вмененная процентная ставка по договору аренды;

Расчеты сведены в табл. 1.

Таблица 1. Расчет дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей (МАП)

Минимальные арендные платежи это

Российский бухгалтер, N 1, 2013 год
Екатерина Шестакова,
эксперт журнала

Учету аренды посвящен международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 «Аренда». Цель стандарта заключается в определении надлежащей учетной политики и состава информации, подлежащей раскрытию, в отношении договоров аренды для арендаторов и арендодателей.

Стандарт должен применяться для учета всех договоров аренды, за исключением:

a) договоров аренды, относящихся к разведке или использованию полезных ископаемых, нефти, природного газа и аналогичных невозобновляемых ресурсов;

b) лицензионных соглашений, предметом которых являются такие объекты, как кинофильмы, видеозаписи, пьесы, рукописи, патенты и авторские права.

В стандарте применяются следующие понятия:

Аренда — договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей.

Финансовая аренда — аренда, предусматривающая передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Право собственности в конечном итоге может как передаваться, так и не передаваться.

Операционная аренда — аренда, отличная от финансовой аренды.

Аренда без права досрочного прекращения — аренда, досрочное прекращение которой возможно только в следующих случаях:

a) при возникновении какого-либо маловероятного условного факта хозяйственной деятельности;

b) с согласия арендодателя;

c) если арендатор заключает новый договор аренды, предметом которого является тот же самый или эквивалентный актив, с тем же самым арендодателем;

d) в случае уплаты арендатором такой дополнительной суммы, которая на дату начала арендных отношений позволяет обоснованно считать, что продолжение аренды гарантировано.

Дата начала арендных отношений — более ранняя из двух дат: даты заключения договора аренды и даты принятия сторонами обязательств в отношении основных условий аренды. По состоянию на эту дату:

a) аренда классифицируется как операционная или финансовая;

b) в случае финансовой аренды определяются суммы, подлежащие признанию на начало срока аренды.

Начало срока аренды — дата, начиная с которой арендатор получает возможность реализовать свое право на использование актива, являющегося предметом аренды. Это дата первоначального признания аренды (т.е. признания соответствующих активов, обязательств, доходов или расходов, возникающих в связи с арендой).

Срок аренды — не подлежащий досрочному прекращению период, на который арендатор заключил договор об аренде актива, а также дополнительные периоды, на которые арендатор имеет право продлить аренду актива с дополнительной оплатой или без нее в соответствии с договором аренды, если на начальную дату аренды можно обоснованно считать, что арендатор реализует такое право.

Минимальные арендные платежи — платежи на протяжении срока аренды, которые требуются или могут быть потребованы от арендатора, за исключением условной арендной платы, затрат на обслуживание и налогов, подлежащих уплате арендодателем и возмещаемых ему, вместе со следующим:

a) применительно к арендатору — суммы, гарантированные арендатором или стороной, связанной с арендатором;

b) применительно к арендодателю — остаточная стоимость, гарантированная арендодателю:

— стороной, связанной с арендатором; или

— третьим лицом, не связанным с арендодателем, которое в финансовом отношении способно выполнить обязательства по гарантии.

Справедливая стоимость — сумма, на которую можно обменять актив или произвести расчет по обязательству при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию независимыми сторонами.

Срок экономической службы — это:

a) период времени, в течение которого предполагается использование актива в экономических целях одним или более пользователями; либо

b) количество единиц продукции или аналогичных единиц, которое предполагается получить от использования актива одним или более пользователями.

Срок полезного использования — расчетный оставшийся с начала срока аренды период, не ограниченный сроком аренды, на протяжении которого предприятие предполагает получать экономические выгоды от использования актива.

Гарантированная остаточная стоимость:

a) применительно к арендатору — часть остаточной стоимости, гарантированная арендатором или стороной, связанной с арендатором (при этом сумма гарантии представляет собой максимальную сумму, которая может причитаться к выплате); и

Читать еще:  Сформировать платежное поручение онлайн

b) применительно к арендодателю — часть остаточной стоимости, гарантированная арендатором или третьим лицом, не связанным с арендатором, которое в финансовом отношении способно выполнить свои обязательства по гарантии.

Негарантированная остаточная стоимость — часть остаточной стоимости актива, являющегося предметом аренды, реализация которой арендодателем не гарантирована или гарантирована только стороной, связанной с арендодателем.

Первоначальные прямые затраты — дополнительные затраты, непосредственно связанные с подготовкой и заключением договора аренды, за исключением таких затрат, понесенных арендодателями, являющимися производителями или дилерами.

Валовые инвестиции в аренду — это совокупность:

a) минимальных арендных платежей, причитающихся к получению арендодателем по договору финансовой аренды;

b) негарантированной остаточной стоимости, начисляемой арендодателю.

Чистые инвестиции в аренду — валовые инвестиции в аренду, дисконтированные с использованием ставки процента, подразумеваемой в договоре аренды.

Незаработанный финансовый доход — разница между:

a) валовыми инвестициями в аренду и

b) чистыми инвестициями в аренду.

Ставка процента, подразумеваемая в договоре аренды — ставка дисконтирования, при использовании которой на дату начала арендных отношений, агрегированная приведенная стоимость минимальных арендных платежей и негарантированной остаточной стоимости становится равна сумме справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды, и первоначальных прямых затрат арендодателя.

Расчетная процентная ставка по договору аренды — ставка процента, который арендатору пришлось бы платить по аналогичному договору аренды или, если таковую определить невозможно, ставка, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для покупки соответствующего актива.

Условная арендная плата — часть арендных платежей, не зафиксированная в виде определенной суммы, а основанная на будущей величине фактора, изменение которого не связано с течением времени (например, процент будущих продаж, размер будущего использования, будущие индексы цен, будущие рыночные процентные ставки).

Классификация аренды в качестве финансовой или операционной в большей степени зависит от содержания операции, нежели от формы договора. Есть ряд отличительных признаков, помогающих установить отношения финансовой аренды:

— договор аренды предусматривает передачу права собственности на актив арендатору в конце срока аренды;

— срок аренды распространяется на значительную часть срока экономической службы актива даже при отсутствии передачи права собственности;

— сданные в аренду активы носят такой характер, что только арендатор может использовать их без значительной модификации;

— на дату начала арендных отношений приведенная стоимость минимальных арендных платежей практически равна справедливой стоимости актива — предмета аренды.

На дату начала срока аренды арендаторы должны признать финансовую аренду в своих отчетах о финансовом положении в качестве активов и обязательств в суммах, равных справедливой стоимости имущества, которое является предметом аренды, или приведенной стоимости минимальных арендных платежей (если эта сумма ниже), при этом каждая из указанных стоимостей определяется на дату начала арендных отношений.

Отражение финансовой аренды в отчетности арендатора начинается с постановки имущества, взятого им в пользование, на баланс. Возникает вопрос, по какой стоимости его оценить. Разработчики МСФО предлагают два варианта (по наименьшей из представленных ниже оценок):

— по справедливой стоимости арендуемого имущества;

— по дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей.

Первая оценка подразумевает сумму, на которую можно обменять актив или произвести расчет по обязательству при совершении сделки между хорошо осведомленными независимыми сторонами, желающими совершить операцию (проще говоря, рыночная цена).

Вторая оценка предполагает определение минимальных арендных платежей, которые следует дисконтировать. Не будем описывать механизм, скажем лишь, что дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей, как правило, меньше справедливой стоимости, а разница называется негарантированной (с учетом дисконта) остаточной стоимостью. Последним показателем является не возмещаемая за счет платежей арендатора стоимость взятого в аренду оборудования, то есть та часть, которая не будет погашена за счет платежей. Поясним сказанное на упрощенном примере (без дисконтирования).

Допустим, справедливая стоимость оборудования на момент передачи его в аренду составляет 500 тыс.руб. Арендодатель не несет первоначальных прямых затрат, связанных с подготовкой и заключением договора аренды. Предполагаемая остаточная стоимость по окончании срока аренды составляет 100 тыс.руб. Из них только половина (50 тыс.руб.) является гарантированной стоимостью (то есть суммой, за которую арендатор или другое лицо готовы выкупить оборудование). Оставшаяся сумма в размере 50 тыс.руб. не что иное, как негарантированная остаточная стоимость. Минимальные арендные платежи за весь срок действия договора составят 450 тыс.руб. (500-50) .
_______________
Васильев Ю.А. Аренда с позиции МСФО // Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 2. С.18-26.

При финансовой аренде для арендодателя появляется опасность возможности снижения кредитоспособности арендатора. Риск того, что арендатор не сможет погасить задолженность, должен постоянно оцениваться арендодателем. Также на арендодателя ложится риск изменения справедливой стоимости дебиторской задолженности в связи с возможным изменением процентной ставки. По сравнению с этими рисками риск снижения стоимости актива, переданного в аренду, является несущественным для арендодателя. Соответственно, арендодатель должен постоянно отслеживать риски снижения стоимости своего финансового актива и в случае необходимости отражать его обесценение. В условиях российских стандартов бухгалтерского учета подобная операция не производится, но полагаем, что в рамках управленческого учета уже сейчас предприятию следует производить проверку на обесценение своих финансовых активов, и в частности дебиторской задолженности по операции аренды.

Аренда начинается 1 января 2012 года. Договор аренды заключен на 4 года. На 1 января 2012 справедливая стоимость арендованного объекта составляет 100 млн.руб. (сумма, за которую арендодатель приобрел данное новое оборудование). Арендная плата установлена арендодателем в 30 млн.руб. в год и должна вноситься в конце каждого года. Ликвидационная стоимость в конце 4-го года равна нулю. Процентная ставка в договоре аренды заложена на уровне 8%. Распределение процентов и задолженностей по годам, в соответствии с первоначальными условиями договора, представлено в таблице.

Читать еще:  Письмо покупателю об уменьшении отсрочки платежа

ALLEGRI

МСФО (IAS) 17 «Аренда»

Аренда – это соглашение, по которому арендодатель в обмен на плату или серию платежей передает арендатору право пользования активом в течение установленного периода времени.

Минимальные арендные платежи – это платежи, которые арендатор обязан или может быть обязан совершить в течение срока аренды.

Финансовая аренда – это аренда, по условиям которой происходит передача основных рисков и выгод, связанных с владением активом. При этом право собственности может и не передаваться.

Операционная аренда – любая аренда, не являющаяся финансовой.

Признаки финансовой аренды

1. К концу срока аренды право собственности на объект аренды переходит к арендатору

2. Арендатор получает право купить объект аренды по цене, значительно ниже справедливой стоимости на дату реализации этого права и это очень вероятно в начале срока аренды

3. Срок аренды составляет значительную часть срока экономической службы актива

4. На момент заключения договора аренды дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей составляет существенную долю всей справедливой стоимости объекта аренды

5. Арендованные активы носят специализированный характер, что только арендатор может пользоваться ими без существенных модификаций

Учет Арендатора по фин.аренде

Первоначальное признание финансовой аренды:

Дт Актив по фин.аренде

….. Кт Обязательство по фин.аренде

Признаются Долгосрочный актив и Обязательство по финансовой аренде в одинаковой сумме, НАИМЕНЬШЕЙ из:

Дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей ИЛИ

Справедливая стоимость арендуемого имущества — сумма, на которую можно обменять актив или урегулировать обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами (отличается от IFRS 13).

Обязательство разделяется на Краткосрочное (капитал + %), погашение в следующем отчетном периоде и Долгосрочное (капитал) при отражении в ОФП.

Амортизация арендуемого актива

Амортизация начисляется согласно МСФО (IAS) 16 или (IAS) 38. Если есть переход права собственности, то срок амортизации равен сроку полезного использования. Если перехода права собственности нет, то срок равен наименьшему из срока аренды или срока его полезного использования.

Методы: Актуарный, основан на применении эффективной ставки

Кумулятивный – основан на сумме чисел

Финансовые /процентные/ расходы

Должны отражаться в отчете о совокупном доходе таким образом, что бы получалась приблизительно постоянная процентная ставка на остаток обязательства для каждого периода.

Дт Финансовые расходы (рассчитанные % платежи) — ОСД

Кт Задолженность по фин.аренде (% составляющая) – ОФП

Регулярные арендные платежи

Отражаются в ОФП и включают погашение обязательства по фин.аренде: выплата взятого в займы капитала и финансовые (процентные) платежи.

Учет Арендодателя по фин.аренде

Арендодатели должны отражать в ОФП активы, сданные в фин.аренду, как дебиторскую задолженность в размере, равном чистым инвестициям в аренду.

Дт Дебиторская задолженность

Чистые инвестиции в аренду – это сумма валовых инвестиций, дисконтированная с использованием ставки процента, подразумеваемой в договоре аренды = Валовые инвестиции * Фактор дисконтирования.

Валовые инвестиции – это сумма минимальных арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости, на которую арендодатель имеет право.

Неполученный финансовый доход = Валовые инвестиции – Чистые инвестиции, признается финансовым (%) доходом на протяжении срока аренды.

Операционная аренда

НЕТ передачи рисков и выгод, связанных с арендуемым активом, поэтому актив учитывается в ОФП арендодателя.

Арендатор: Расходы по операционной аренде – ОСД

Арендодатель – Доходы по операционной аренде – ОСД

Расходы и Доходы по операционной аренде отражаются согласно принципа начисления, т.е. вне зависимости от оплаты. Пример: аренда 3-и года, а оплата только со второго: сумма делится на 3-и года и доходы/расходы начисляются равномерно в течение 3-х лет, при этом образуются ДЗ/КЗ.

Аренда недвижимости: земля+здание

Для целей классификации аренды земля и здание рассматриваются отдельно

Земля: если нет перехода права собственности, то аренда операционная

Если вначале возникают расходы, напрямую связанные с выполнением соглашения, то они оцениваются как связанные с арендой расходы и учитываются, так же как и предоплата арендных платежей.

Здание: классификация аренды согласно признакам.

Если одна или обе части договора аренды представляют собой финансовую аренду, минимальные арендные платежи должны быть распределены между землей и зданиями пропорционально их справедливой стоимости на дату начала аренды. Если распределить нельзя – то классифицируется как фин.аренда.

Продажа с Обратной операционной арендой

1. Цена реализации соответствует справедливой стоимости = Прибыль/Убыток признаются сразу в ОПУ

2. Цена реализации больше справедливой стоимости: ЦР > СправС > БС, то

ЦР – СправС = откладывается и признается в течение срока аренды

СправС – БС = признается немедленно

3. Цена реализации меньше справедливой стоимости СправС > ЦР = Прибыль/Убыток признается немедленно в ОПУ.

4. Исключение СправС > ЦР, если этот Убыток компенсируется будущими арендными платежами ниже рыночной стоимости, то этот убыток откладывается и признается на протяжении аренды.

Продажа с Обратной финансовой арендой

1-й подход: Сделка финансирования /применять на экзамене/

Арендованный актив должен быть отражен по предыдущей балансовой стоимости, а затем учитываться в том же порядке что и раньше. Полученные ДС подлежат учету в качестве обязательства.

2-й подход: Сделка как продажа

Актив, полученный по договору обратной финансовой аренды, должен быть переоценен по справедливой стоимости или до дисконтированный стоимости минимальных арендных платежей, если она ниже. Одновременно признается обязательство по финансовой аренде на ту же сумму.

Операционная аренда здания при его изменении

Обратная операционная аренда

Страница КАРТА сайта содержит список всех записей с ССЫЛКАМИ

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector